안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.
오늘은 상속세 상담에서 고객이 문의했던 내용에 대해 포스팅하고자 합니다.
최근에는 노노(老老)상속이라 하여 상속인 분들도 이미 60대 이상인 경우가 많습니다. 그러다 보니 이미 일반주택과 상속주택을 갖고 있는 상황에서 또 다시 상속으로 인해 주택이 늘어나 3주택이 되는 상황이 발생하기도 합니다.
이런 상황에서 일시적 2주택 특례를 적용하여 비과세가 가능할 지에 대한 문의가 있었습니다.
아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
1. 사실관계 및 문의사항
- 2000.05.07. 본인(甲) 명의 일반주택A 취득, 현재까지 계속하여 거주 중
- 2015.01.21. 빙부상으로 인해 상속주택B 甲의 배우자(乙) 취득
- 2024.03.02. 모친상으로 인해 상속주택C 본인(甲)이 취득할 예정
* 장인어른과 모친은 상속개시일 현재 별도 세대였고, 상속주택(B,C)은 모두 선순위 상속주택에 해당함
Q1. 일반주택A를 양도할 계획이 있습니다. 비과세가 가능할지요?
Q2. 추후에 상속주택 B를 양도한다면 비과세가 가능할지요?
2. 답변
Q1. 일반주택A를 양도할 계획이 있습니다. 비과세가 가능할지요?
A1.
소득세법 시행령 §155② 상속주택 일시적 2주택 비과세는 상속주택 1채 외 일반주택 1채만 있는 경우에만 적용할 수 있습니다. 따라서 일반주택 1채와 상속주택 2채로 총 3주택인 현재 상황에서는 해당 규정을 적용할 수 없습니다.
하지만, B주택을 상속주택으로 보고, C주택을 소득세법 시행령 §155① 대체취득 일시적 2주택의 신규주택으로 본다면 종전주택인 A주택은 비과세 적용이 가능합니다.
대체취득 일시적 2주택 규정은 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 적용받을 수 있으므로, 상속주택 C를 취득한 2024.03.02. 이후 3년 이내에 일반주택 A를 양도하여야합니다.
현재 상황과 아주 유사한 예규가 있어 소개드립니다. 해당 예규에서는 취득일로부터 1년 이내 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용가능하다 회신하였지만, 이는 당시 소득세법 시행령 §155①의 중복보유기간이 1년이었기 때문입니다.
현행 세법에 적용한다면 3년 이내 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능합니다.
소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의 2 제7항 제1호 및 제156조의 3 제5항 제1호에서 같다).
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
Q2. 추후에 상속주택 B를 양도한다면 비과세가 가능할지요?
A2.
이 질문에는 우선 가정이 필요합니다. 미래의 양도시점 현재와 동일한 컨디션임을 가정해야합니다. 추가 주택 취득이나 주택을 소유한 세대원의 전입 등의 변수가 있다면 답변이 달라질 수 있습니다.
소득세법 상 주택의 비과세 판단은 양도시점을 기준으로 판단합니다. 일반주택A를 양도한 뒤에는 상속주택B와 상속주택C만으로 비과세를 판단해야하며, 추후 상속주택B를 양도하는 때 상속주택C를 상속주택으로 보아 비과세 적용이 가능합니다.
반대로 상속주택C를 양도하는 경우에는 비과세가 가능할까요?
그렇지 않습니다. 상속주택 비과세는 상속개시일 현재 상속인이 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우 적용되는 규정입니다. 상속주택C를 선양도하는 경우에는 비과세 적용이 어렵습니다.
3. 관련 예규
1) 일반주택 1개와 상속주택 2개를 소유한 상태에서 일반주택을 양도하는 경우
서면인터넷방문상담4팀-3478, 2007.12.05.
【회신】
국내에 1주택(이하 ‘일반주택’이라 함)을 소유한 거주자인 1세대가 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 1주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)을 상속받아 2주택이 된 상태에서 별도세대인 다른 피상속인으로부터 1주택을 취득한 경우로서 그 주택 취득일부터 1년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정이 적용되는 것입니다.
끝.
2) 2채의 상속주택 중 1채를 증여 후 일반주택 양도 시 상속주택 특례 적용 가능
기획재정부 재산세제과-1126, 2022.09.14.
【질의】
(사실관계)
o ’99.8 甲 A일반주택 취득
o ’12.7 甲의 장모(별도세대) 사망으로 甲의 배우자 乙은 선순위 C상속주택* 취득* 소득령§155②
o ’15.11 甲의 모친(별도세대) 사망으로 선순위 B공동상속주택* 취득*동일지분(1/6), 최연장자에 해당(소득령§155③)
o ’20.5.11 甲이 B공동상속주택 지분(1/6)을 동생(별도세대) 丙에게 증여
o ’22.1이후 甲이 A일반주택을 양도
(질의요지)
o 일반주택 1채를 보유한 1세대가 다른 피상속인으로부터 선순위 상속주택을 각각 1채씩 상속받아 선순위 상속주택 2채를 보유한 상태에서 상속주택 중 1채를 별도세대에 증여한 후 일반주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
<제1안> 소득령§155②에 따른 상속주택 특례를 적용할 수 있음.
<제2안> 소득령§155②에 따른 상속주택 특례를 적용할 수 없음.
【회신】
귀 질의의 경우 제1안이 타당함.
3) 일반주택 양도일 현재 상속주택을 2개 소유하고 있는 경우
재산세과-600, 2009.10.30.
【회신】
1. 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 선순위 1주택에 한함)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항에 따른 비과세 여부를 판정하는 것이나, 일반주택 양도일 현재 상속주택을 2개 소유하고 있는 경우에는 그러하지 아니함
2. 한편, 위 “1”에 해당하는 상속받은 주택을 상속받은 날부터 5년 이내에 양도하는 경우 1세대 2주택 이상 중과 규정이 적용되지 아니하며, 상속주택이 「소득세법 시행령」 제167조의5 제2항 및 제167조의3 제2항의 공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 상속받은 날부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에도 1세대 2주택 이상 중과 규정이 적용되지 않는 것임
* 고객의 개인정보 보호를 위해 시기, 금액, 주소, 가족관계 등을 상담 결론이 바뀌지 않는 선에서 재구성한 내용입니다.
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