비과세 대상 양도차손은 다른 양도차익과 통산할 수 있을까?

박 세무사
세금/상담사례
2024. 6. 26.

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 양도소득세 신고를 의뢰하신 고객이 문의했던 내용에 대해 포스팅하고자 합니다.

양도소득세는 같은 연도에 2건 이상의 양도소득세 과세대상 거래를 한 경우에 다음해 5월 31일까지 그룹별로 합산하여 확정신고 하도록 되어있습니다. 실무적으로는 당초 예정신고부터 합산신고를 진행하여 추후 재차 신고하는 번거로움이 없도록 하기도 하지요.

그렇다면 같은 해 양도한 두 건의 부동산 중 한 건은 양도차익이 발생하고, 한 건은 양도차손이 발생한다면 어떻게 될까요?

일반적으로 같은 해에 양도차익과 양도차손이 모두 발생한 경우에는 이를 통산하여 이미 납부한 양도소득세를 환급받거나, 원래 내야할 세액보다 적게 내는 것이 일반적입니다.

하지만, 양도차손이 발생한 양도 건이 비과세 대상 소득이었다면? 이야기가 달라집니다.

아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 사실관계 및 문의사항

- 2020.08. 경기도 안양 소재 아파트A 8억 9천만 원 매매 취득

- 2024.02. 경기도 안양 소재 아파트A 9억 1천만 원 양도

- 2024.08. 부산 소재 상속 농지, 공익사업으로 인한 토지 수용 예정

甲은 과거 20년 전 부산 소재 농지를 상속받았고, 해당 농지가 이번 부산 센텀2지구 수용대상이 되어 재결 결과를 앞두고 있어 올해 8월 내외로 수용될 예정이었습니다.

상속취득 당시 공시지가로 평가하였기 때문에 양도차익이 상당히 발생하였고, 양도소득세가 발생하는 상황이었습니다.

한편, 甲은 2020년 8월 경 경기도 안양 소재의 아파트를 8억 9천만 원에 매매취득하였고, 2024년 2월 해당 아파트를 9억 1천만 원에 양도하였습니다.

비과세 대상인 1세대 1주택이면서 고가주택에 해당하지 않기 때문에 양도소득세 걱정은 없었으나, 취득 부대비용(공인중개사/법무사 수수료, 취득세, 국민주택채권 매각차손, 인지세 등)과 양도 시 중개수수료까지 고려하면 오히려 약 1천만 원 정도의 양도차손이 발생하는 상황이었습니다.

이러한 상황에서 아래와 같은 문의를 주셨습니다.

Q. 같은 해에 양도한 부동산은 차익과 차손을 합산한다는데, 올해 손해보고 판 주택이 있으니 수용에 따른 양도소득세가 조금 줄어들 수 있겠지요?

2. 답변

Q. 같은 해에 양도한 부동산은 차익과 차손을 합산한다는데, 올해 손해보고 판 주택이 있으니 수용에 따른 양도소득세가 조금 줄어들 수 있겠지요?

A.

결론부터 말씀드리자면, 불가능합니다.

비과세 양도차익이 과세되지 않는 것처럼, 비과세 대상 양도차손은 과세대상 양도차익과 통산할 수 없습니다. 양도소득세 계산 구조와 함께 보시면 이해하시기 편합니다.

보시다시피 양도차손의 통산은 양도소득금액 단계에서 이루어집니다.

즉 전체 양도차익 중 비과세 양도차익은 계산구조 상 양도소득금액 전단계에서 제외되기 때문에 통산되지 않습니다.

만약, 비과세 대상 양도차손이 아니고 일반적인 양도차손이라면 아래와 같이 양도차익과 합산되어 세액이 낮아질 수 있습니다.

납세자분께서는 "정말 이상한 세법이다"라고 하셨습니다. 일반적인 반응이지요 ㅎㅎ..

손해를 보고 팔았음에도 세제상 혜택이 없다니.. 억울하다고 생각하시는 것이 한편으론 이해 되지만, 법에 감정을 갖고 해석해서는 안됩니다. 과세관청은 비과세 양도차익은 과세하지 않으면서 비과세 양도차손은 다른 양도차익과 통산한다면 법리상 맞지 않는다고 보고 있습니다.

조심-2016-부-0323, 2016.04.20.
- 조세심판원 결정례 中
...만약 OOO고가주택의 양도 당시 양도차익이 발생하였다면 OOO 이하분은 과세되지 아니하였을 것이므로 양도차손이 발생한 이 건의 경우 OOO 이하분을 공제하는 것은 같은 법리에 따르면 형평에 맞지 아니하여...

Tip) 1세대 1주택 비과세인데도 양도차손이 통산되는 경우

하지만, 1세대 1주택 비과세 대상임에도 불구하고 양도차손이 통산되는 경우도 있습니다. 바로 12억 원 초과의 고가주택인 경우입니다.

아시다시피 세법에서는 1세대 1주택 비과세 주택이라 하더라도, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당한다면 12억 원 초과분에 대해서 일정비율[(양도가액-12억 원)/양도가액] 만큼 과세대상 양도차익으로 보아 과세하고 있습니다.

그렇다면 반대로 차손이 발생한다면 동일한 비율에 대해서는 과세대상 양도차손으로 보아 통산하는 것이 논리적이고, 법리에 맞습니다.

위 사례와 모든 것이 동일한 상황에서 주택의 양도가액을 15억 원, 취득가액을 16억 원으로 하여 총 양도차손 1억 원이 발생하는 경우를 가정한다면 아래와 같이 소득금액 통산이 적용됩니다.

3. 관련 예규

이견이 없는 해석으로 같은 뜻의 수 많은 예규가 존재합니다. 결론은 같더라도 여러 상황이 있을 수 있기 때문에 예규 몇 가지를 첨부합니다.

1) 1세대 1주택 고가주택의 양도차손 중 9억 원 초과분만을 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당함

조심-2016-부-0323, 2016.04.20.
【요지】
「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 의하면 고가주택의 양도 당시 양도차익이 발생하였다면 9억 이하분은 과세되지 아니하였을 것이므로 이 건 고가주택의 양도차손 중 9억 초과분만을 다른 주택의 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당함

1세대 1주택 고가주택의 양도차손 중 9억 원 초과분만을 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당함(조심-2016-부-0323, 2016.04.20.).pdf

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2) 1세대 1주택 비과세의 양도차손 통산은 총 양도차손 중 9억 원 초과분에 상당하는 양도차손에 대해서만 통산함

사전-2015-법령해석재산-0377, 2015.12.11.
【회신】
「소득세법」제102조 규정에 따라 양도소득금액을 계산하는 경우 같은 법 시행령 제156조 제1항에 따른 고가주택을 양도하여 발생한 양도차손 중 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호를 준용하여 계산한 금액을 초과하는 양도차손은 같은 법 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호에 따른 소득과 통산하지 않는 것입니다.

1세대 1주택 비과세의 양도차손 통산은 총 양도차손 중 9억 원 초과분에 상당하는 양도차손에 대해서만 통산함(사전-2015-법령해석재산-0377, 2015.12.11.).pdf

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