공익 수용 보상 절차 (2)

 

안녕하세요

박 세무사의 세금공원입니다.

 

공익 수용의 일반적인 보상절차를 알아보고, 각 단계의 의미를 정리합니다.

이전에 포스팅 했던 공익수용 보상절차 (1) 에서는 사업인정고시부터 보상액 산정까지 단계를 정리하였습니다. 보상액 산정 이후에는 보상 협의 및 미협의 시 이후 단계(수용재결, 이의신청, 행정소송)가 남아있습니다.

 

사실 보상금을 수령하시기 전 절차에 대해서는 세무사의 영역이기보다는 변호사, 감정평가사님의 영역입니다. 세무사는 보상금을 수령하기 전 예상세액을 확인하고 감면 적용을 위해 준비를 도와드릴 수는 있지만, 소송을 대리해드리거나 평가를 통해 보상금을 증액시킬 수는 없기 때문입니다.

 

나머지 절차들을 마저 정리해 보도록 하겠습니다.

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2. 수용의 절차

이장원, 이성호 세무사 「나의 토지수용보상금 지키기」 中

4) 손실보상 협의

수용재결 전 단계에서 사업시행자와 토지소유자 간 협의를 진행하는 단계입니다. 토지보상법에서는 반드시 수용재결 신청 전에 협의 절차를 거치도록 되어 있습니다. 이 때 협의의 기준이 되는 보상금은 지난 단계에서 알아 본 감정평가법인의 감정가액 평균으로 산정합니다.

 

토지보상법에 따라 사업시행자는 성실 협의의무를 지며, 특별한 사유가없는 경우 최소한 30일 이상의 협의기간을 가져야합니다. 성실한 협의란 절차의 완전 이행과 정당한 보상금의 제시 등의 요건을 충족한 협의를 의미합니다.(국토교통부, 2024 토지수용업무편람 中)

 

사업시행자는 협의기간ㆍ협의장소 및 협의방법, 보상의 시기ㆍ방법ㆍ절차 및 금액, 계약체결에 필요한 구비서류에 관한 내용이 기재된 보상협의요청서를 토지소유자와 관계자에게 통지해야하며, 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 통지할 장소를 알 수 없는 때에는 시·군·구의 게시판 및 홈페이지와 사업시행자의 홈페이지에 14일 이상 게시하여야합니다.

 

이 단계에서 협의에 응하실 토지소유자는 보상협의요청서의 내용에 따라 협의하시면 되며, 협의를 진행하시게 되는 경우 양도시기는 빠른날[잔금청산일, 소유권이전 등기 접수일]이 되어 2개월 말일 내 양도소득세 신고/납부 의무가 있습니다.

 

이 단계에서 협의가 완료되지 않은 경우에는 사업시행자는 토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 됩니다.

 

토지보상법 제26조(협의 등 절차의 준용)
① 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고ㆍ통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조부터 제16조까지 및 제68조를 준용한다.
② 사업인정 이전에 제14조부터 제16조까지 및 제68조에 따른 절차를 거쳤으나 협의가 성립되지 아니하고 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없을 때에는 제1항에도 불구하고 제14조부터 제16조까지의 절차를 거치지 아니할 수 있다. 다만, 사업시행자나 토지소유자 및 관계인이 제16조에 따른 협의를 요구할 때에는 협의하여야 한다.

토지보상법 시행령 제8조(협의의 절차 및 방법 등)
① 사업시행자는 법 제16조에 따른 협의를 하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 보상협의요청서에 다음 각 호의 사항을 적어 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소 또는 그 밖에 통지할 장소를 알 수 없을 때에는 제2항에 따른 공고로 통지를 갈음할 수 있다.
 1. 협의기간ㆍ협의장소 및 협의방법 
 2. 보상의 시기ㆍ방법ㆍ절차 및 금액
 3. 계약체결에 필요한 구비서류
② 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 공고는 사업시행자가 공고할 서류를 토지등의 소재지를 관할하는 시장(행정시의 시장을 포함한다)ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)에게 송부하여 해당 시(행정시를 포함한다)ㆍ군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다)의 게시판 및 홈페이지와 사업시행자의 홈페이지에 14일 이상 게시하는 방법으로 한다. 
③ 제1항제1호에 따른 협의기간은 특별한 사유가 없으면 30일 이상으로 하여야 한다.
④ 법 제17조에 따라 체결되는 계약의 내용에는 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 이에 따르는 보상액의 환수 및 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어야 한다.
⑤ 사업시행자는 제1항제1호에 따른 협의기간에 협의가 성립되지 아니한 경우에는 국토교통부령으로 정하는 협의경위서에 다음 각 호의 사항을 적어 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 사업시행자는 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하거나 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소, 그 밖에 통지할 장소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우에는 서명 또는 날인을 받지 아니하되, 해당 협의경위서에 그 사유를 기재하여야 한다.
 1. 협의의 일시ㆍ장소 및 방법
 2. 대상 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적과 토지에 있는 물건의 종류ㆍ구조 및 수량
 3. 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소
 4. 토지소유자 및 관계인의 구체적인 주장내용과 이에 대한 사업시행자의 의견
 5. 그 밖에 협의와 관련된 사항

 

5) 수용재결

수용재결은 수용의 최종적인 단계로 보상금을 지급하는 조건으로 목적물을 사업시행자가 취득하게하는 형성행위입니다. 협의기간 동안 협의가 성립되지 않는 경우 사업시행자는 사업인정고시일로부터 1년 이내에 토지수용위원회에 재결을 신청해야합니다. 그렇지 않은 경우에는 사업인정은 실효될 수 있습니다.

 

사업시행자는 토지보상법 상 절차(토지보상법 시행령 제12조)에 따라 다음 각 호의 내용이 기재된 재결신청서를 작성하여 토지수용위원회에 제출하여야 합니다.

 1. 공익사업의 종류 및 명칭
 2. 사업인정의 근거 및 고시일
 3. 수용하거나 사용할 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적(물건의 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량)
 4. 수용하거나 사용할 토지에 물건이 있는 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량
 5. 토지를 사용하려는 경우에는 그 사용의 방법 및 기간
 6. 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소
 7. 보상액 및 그 명세
 8. 수용 또는 사용의 개시예정일
 9. 청구인의 성명 또는 명칭 및 주소와 청구일(법 제30조제2항에 따라 재결을 신청하는 경우로 한정한다)
 10. 법 제21조제1항 및 제2항에 따른 중앙토지수용위원회와의 협의 결과
 11. 토지소유자 및 관계인과 협의가 성립된 토지나 물건에 관한 다음 각 목의 사항
  가. 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적 및 보상금 내역
  나. 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조ㆍ수량 및 보상금 내역

 

사업시행자가 수용재결 신청을 하면, 공고일로부터 14일 이상 재결신청 내용을 공고하도록 되어있고, 토지소유자와 관계인은 열람기간 동안 의견서를 제출할 수 있습니다. 의견서 제출 이후에는 토지수용위원회에서 선정한 두 곳의 감정평가법인을 통해 재결 대상 물건들을 재감정합니다. 

 

일반적으로 수용재결 신청절차를 거쳐 결과(수용민이 증액된 재결 보상명세서를 수령하는 시점)가 나오기까지는 최초 협의기간 종료일로부터 6개월 내외의 기간이 소요됩니다.

 

수용대상자는 수용재결 결과에 만족하는 경우 보상금을 수령할 수 있고, 이에 불복하는 경우 이의신청 및 행정소송할 수 있습니다. 다만, 수용재결에 있어 1차 협의와 다른 점은 수용개시일과 공탁이 존재한다는 점입니다.

 

사업시행자는 수용개시일 전 보상금을 지급해야하며, 보상금 수령을 거부하거나 보상금 수령이 불가능한 때 등의 사유에 해당한다면 소재지 공탁소에 보상금을 공탁할 수 있습니다. 즉, 수용개시일 전 수용민의 보상금 수령여부와 무관하게 보상금은 지급이 완료됩니다. 이 수용개시일은 수용재결 결과를 전달받은 재결서 정본에서 확인할 수 있습니다. 

 

사업시행자는 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하게되며, 이는 소유권 이전등기와 무관합니다. 수용재결 이후에는 보상금을 찾지 않은 채 이의신청이나 행정소송 절차를 진행할 분들이라하더라도, 세법상 양도가 종료된 것으로 보며 양도소득세 의무를 지게됩니다.

 

수용재결 결과로 인한 보상금 수령 시 "이의유보함"을 기재하고 수령한다면, 행정소송 등 이후 절차를 진행할 수 있으므로 특별한 사유가 없다면 보상금을 수령하신 후 이후 절차를 진행함을 권해드립니다.

 

토지보상법 제23조(사업인정의 실효)
① 사업시행자가 제22조제1항에 따른 사업인정의 고시(이하 “사업인정고시”라 한다)가 된 날부터 1년 이내에 제28조제1항에 따른 재결신청을 하지 아니한 경우에는 사업인정고시가 된 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 사업인정은 그 효력을 상실한다.
② 사업시행자는 제1항에 따라 사업인정이 실효됨으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실을 보상하여야 한다.
③ 제2항에 따른 손실보상에 관하여는 제9조제5항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.

토지보상법 제28조(재결의 신청)
① 제26조에 따른 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때(제26조제2항 단서에 따른 협의 요구가 없을 때를 포함한다)에는 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 재결을 신청하는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 수수료를 내야 한다.

토지보상법 제40조(보상금의 지급 또는 공탁)
① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.
② 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 수용 또는 사용의 개시일까지 수용하거나 사용하려는 토지등의 소재지의 공탁소에 보상금을 공탁(供託)할 수 있다.
 1. 보상금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 보상금을 수령할 수 없을 때
 2. 사업시행자의 과실 없이 보상금을 받을 자를 알 수 없을 때
 3. 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때
 4. 압류나 가압류에 의하여 보상금의 지급이 금지되었을 때
③ 사업인정고시가 된 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 제1항에 따른 보상금 또는 제2항에 따른 공탁금을 받는다.
④ 사업시행자는 제2항제3호의 경우 보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 보상금과의 차액(差額)을 공탁하여야 한다. 이 경우 보상금을 받을 자는 그 불복의 절차가 종결될 때까지 공탁된 보상금을 수령할 수 없다.

토지보상법 제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한)
① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.
③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.

 

6) 이의재결

토지소유자 등이 수용재결 결과에 불복하여 이의신청하고자하는 경우, 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 내에 토지수용위원회에 이의신청 할 수 있습니다. 이의신청을 받은 토지수용위원회는 재감정을 위해 감정평가법인 두 곳을 선임하여 이의재결을 진행합니다.

 

이의재결 단계를 거치지 않고 바로 행정소송을 제기할 수도 있으나, 일반적으로는 이의재결 진행 후 행정소송을 제기하는 경우가 많습니다. 이의재결 결과가 나오는데까지는 통상 6개월 정도 소요되며, 보상금이 변동됨에 따라 당초 신고한 양도소득금액이 변동된 경우에는 소송 판결 확정일이 속한 달의 다음 다음 달 말일까지  양도소득세 수정신고가 필요합니다.

 

소득세법 시행령 제173조 【양도소득과세표준 확정신고】
④ 양도소득과세표준 확정신고를 한 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인한 수용보상가액과 관련하여 제기한 행정소송으로 인하여 보상금이 변동됨에 따라 당초 신고한 양도소득금액이 변동된 경우로서 소송 판결 확정일이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 추가신고ㆍ납부한 때에는 법 제110조의 기한까지 신고ㆍ납부한 것으로 본다.

 

7) 행정소송

이의재결 단계를 거치지 않은 경우에는 수용재결 재결서 정본을 받은 날부터 90일 이내에 행정소송을 제기해야하며, 이의재결 단계를 거친 경우에는 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기해야합니다. 행정소송 또한 결과가 나오는데까지는 통상 약 6개월 정도 소요되며, 보상금이 변동된 경우에는 양도소득세 수정신고가 필요합니다.

 

3. 수용과 양도소득세

강제로 부동산의 소유권을 빼앗긴 수용대상자 입장에서는 억울할 수 있습니다. 하지만, 수용 또한 "자산을 유상으로 이전"한 것에 해당하기 때문에 양도에 해당하며 양도소득세 과세 대상입니다. 따라서 빠른날[대금청산일, 소유권이전등기 접수일, 수용개시일] 이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내 양도소득세 신고 및 납부 의무가 있습니다.

대법원 1995. 4. 11. 선고 94누8020 판결, 대법원 1995. 12. 22. 선고 95누13890 판결
 “양도”라 함은, 자산의 취득자가 스스로 양도하는 임의양도만을 가리키는 것이 아니라 토지수용법 등에 기한 수용과 같이 자산의 취득자의 의사에 기하지 아니한 강제양도의 경우도 이에 해당된다.

전원재판부 2010헌바134, 2011. 10. 25.
수용의 경우 양도 여부를 스스로 결정할 수 없다는 이유만으로 자의에 의한 일반 양도의 경우와 달리 양도소득세를 부과할 수 없다고 보아야 하는 것은 아니다. 양도 및 양도소득의 개념, 양도소득세의 본질과 특성 등에 비추어 보면, 당사자의 의사에 의한 양도인지 여부가 양도소득세의 과세에 있어 다르게 취급하여야 할 본질적 요소의 차이라고 할 수 없다. 일반 양도로 인한 양도소득뿐만 아니라 수용으로 인한 양도소득에 대해서도 동일하게 양도소득세를 부과하는 것은 본질적으로 같은 것을 같게 취급하는 것으로서, 평등원칙에 반하지 않는다.

 

 

2024년 토지수용업무편람.pdf

5.19MB

 

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* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다. 

 

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