공익 수용 보상 절차 (1)

 

안녕하세요

박 세무사의 세금공원입니다.

 

공익 수용의 일반적인 보상절차를 알아보고, 각 단계의 의미를 정리합니다.

 

1. 수용이란?

수용이란 공익사업의 시행자가 공공의 이익을 목적으로 법에서 정한 절차에 따라 토지 등의 소유권을 강제적으로 취득하는 제도를 말합니다. 도로 확장, 고속도로 건설, 택지 개발, 하천 정비, 산업단지 개설, 문화재 보존, 공원 조성, 항만 개발, 철도 건설 등의 공익사업에서 수용사업이 있을 수 있습니다.

 

사업을 시행하기 위해서는 사업지구 내 토지 등이  필요하기 때문에 사업시행자(국가, 지자체 등)는 토지 등을 취득하기 위해 소유자와 매수 협의를 하고, 상호 간에 계약을 체결하여 매수하게 됩니다.

 

규모가 작은 공익사업이라면 공익사업에 필요한 토지 전부를 협의 매수 방식으로 취득하는 경우도 종종 있기는 하지만, 어느 정도 규모가 있는 공익사업이라면 사업지구 내 모든 토지 등을 협의하는 것은 불가능에 가깝습니다.

 

원 소유주 입장에서 협의에 응한다는 것은 공익을 위해 본인의 재산권을 포기하라는 것밖에 되지 않기 때문입니다. 반대로 사업시행자의 입장에서는 침해받는 사익이 있을지라도, 사업이 완료되었을 때 창출할 공익이 큰 경우라면 이대로 사업을 무산시킬 수도 없는 노릇입니다.

 

이러한 경우를 대비하여 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 수용제도를 마련하고 있으며, 우리나라에서도 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭:토지보상법)에 따라 수용제도를 시행하고 있습니다.

 

대한민국 헌법 제23조
① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
② 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
③ 공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.

토지보상법 제4조(공익사업)
이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.
 1. 국방ㆍ군사에 관한 사업
 2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업
 3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
 4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
 5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
 6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
 7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
 8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

토지보상법 제4조의2(토지등의 수용ㆍ사용에 관한 특례의 제한)
① 이 법에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업은 제4조 또는 별표에 규정된 법률에 따르지 아니하고는 정할 수 없다.
② 별표는 이 법 외의 다른 법률로 개정할 수 없다.
③ 국토교통부장관은 제4조제8호에 따른 사업의 공공성, 수용의 필요성 등을 5년마다 재검토하여 폐지, 변경 또는 유지 등을 위한 조치를 하여야 한다.

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2. 수용의 절차

이장원, 이성호 세무사 「나의 토지수용보상금 지키기」 中

 

1) 사업인정고시

아무리 좋은 목적이라 해도 개인의 사유지를 적법한 절차 없이 강제로 뺏어갈 수는 없습니다. 그렇다면 수용은 어떻게 진행되어야할까요?  시행하고자 하는 사업이 사익이 침해됨에도 불구하고 공익성이 우월한지, 강제성이 요구되어야할 사업인지, 수용 목적물의 범위가 과도하지는 않은지 등을 구체적으로 판단하여 사업인정을 받아야합니다.

* 사업을 수행하기 위한 대상 필지가 많지 않은 경우에는 사업인정고시 없이 협의매수를 진행하기도 합니다만, 이 때에는 강제성은 없으므로 말 그대로 협의 매수일 뿐 강제 수용은 아닙니다.

 

사업인정고시가 되면 사업시행자는 수용권을 취득하고, 수용대상 목적물이 확정되며, 관계인의 범위가 제한되고, 사업 대상 토지의 보전의무가 생깁니다. 또한 사업시행자는 사업인정고시일 이후 토지, 물건 조사권을 갖게 됩니다.

 

사업인정고시일은 수용의 절차에 있어서도 중요한 의미를 가지고 있고, 양도소득세를 계산할 때에도 많은 영향을 미치기 때문에 수용 대상이 되었다면 사업인정고시일이 언제인지 정도는 확인하시길 권해드립니다.

사업인정고시일이 양도소득세 계산에 미치는 영향은 비사업용토지 판단, 감면 적용 판단, 이월과세 적용여부 판단 등이 있으며 이에 대해서는 별도로 포스팅하도록 하겠습니다.

토지보상법 제2조(정의)
 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
  7. “사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.

토지보상법 제22조(사업인정의 고시)
 ① 국토교통부장관은 제20조에 따른 사업인정을 하였을 때에는 지체 없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시ㆍ도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 한다.
 ② 제1항에 따라 사업인정의 사실을 통지받은 시ㆍ도지사(특별자치도지사는 제외한다)는 관계 시장ㆍ군수 및 구청장에게 이를 통지하여야 한다.
 ③ 사업인정은 제1항에 따라 고시한 날부터 그 효력이 발생한다.

 

2) 토지·물건조서 작성

사업시행자는 사업인정고시 전에도 토지·물건 조서 작성을 위해 측량 및 조사가 가능합니다. 다만, 이 경우 관계 기관의 허가를 받은 후 지자체에 미리 통지해야하는 등 절차가 존재합니다.

사업인정고시 후에 토지와 물건을 조사하는 사업시행자는 조서 작성에 있어 시/군/구청장의 허가 없이 토지 소유주에게 직접 통지한 후 측량 및 조사가 가능합니다. 사업시행자는 토지 및 지장물의 현황을 조사하고, 이를 토대로 조서를 작성합니다.

 

이 때 작성된 조서를 토대로 보상금 평가와 산정이 이루어지므로, 누락되는 내용이 없도록 철저히 확인하셔야합니다. 조서 작성을 위한 사업시행자 방문 시, 모든 물건에 대해 적절한 보상을 받을 수 있도록 대응하는 것이 재산권을 지키는 방법일 수 있습니다. 현장 조사를 거부하시는 경우에는 조서 작성이 제대로 되지 않을 수 있습니다.

물론 이에 대해 추후 열람기간 내 이의를 제기하거나 현황자료를 입증하여 다툴 수는 있습니다만, 소송으로 이어지는 등 어려움이 있을 수 있습니다.

토지보상법 제27조(토지 및 물건에 관한 조사권 등)
① 사업인정의 고시가 된 후에는 사업시행자 또는 제68조에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말한다. 이하 “감정평가법인등”이라 한다)은 다음 각 호에 해당하는 경우에는 제9조에도 불구하고 해당 토지나 물건에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 해당 토지나 물건에 출입하려는 날의 5일 전까지 그 일시 및 장소를 토지점유자에게 통지하여야 한다. 
 1. 사업시행자가 사업의 준비나 토지조서 및 물건조서를 작성하기 위하여 필요한 경우
 2. 감정평가법인등이 감정평가를 의뢰받은 토지등의 감정평가를 위하여 필요한 경우
② 제1항에 따른 출입ㆍ측량ㆍ조사에 관하여는 제10조제3항, 제11조 및 제13조를 준용한다.
③ 사업인정고시가 된 후에는 제26조제1항에서 준용되는 제15조제3항에 따라 토지소유자나 관계인이 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기하는 경우를 제외하고는 제26조제1항에서 준용되는 제14조에 따라 작성된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기할 수 없다. 다만, 토지조서 및 물건조서의 내용이 진실과 다르다는 것을 입증할 때에는 그러하지 아니하다.
④ 사업시행자는 제1항에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량ㆍ조사함으로써 발생하는 손실(감정평가법인등이 제1항제2호에 따른 감정평가를 위하여 측량ㆍ조사함으로써 발생하는 손실을 포함한다)을 보상하여야 한다. 
⑤ 제4항에 따른 손실보상에 관하여는 제9조제5항부터 제7항까지의 규정을 준용한다

 

3) 보상계획 공고 및 보상액 산정

사업시행자는 토지 및 물건 조서 작성이 완료 후 "공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용, 보상 시기 및 방법 등"의 내용이 포함된 보상계획을 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하도록 되어있습니다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우 공고를 생략할 수 있습니다. 사업시행자는 공고·통지한 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 해야합니다. 

보상계획 및 토지·물건조서 내용에 이의가 있는 경우에는 열람기간 내 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다. 

보상계획을 공고할 때에는 감정평가법인 등 추천에 대한 내용이 포함되어야하며, 보상계획 열람기간 만료일로부터 30일 간 감정평가사 추천권을 행사할 수 있도록 해야합니다.

 

이에 따라 선정된 두 곳 내지 세 곳의 감정평가법인의 평가액 평균을 보상금으로 산정합니다. 

토지보상법 제15조(보상계획의 열람 등)
 ① 사업시행자는 제14조에 따라 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기ㆍ방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 하며, 제2항 단서에 따라 열람을 의뢰하는 사업시행자를 제외하고는 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게도 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자와 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다.
 ② 사업시행자는 제1항에 따른 공고나 통지를 하였을 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 사업지역이 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸쳐 있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다.
 ③ 제1항에 따라 공고되거나 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의(異議)가 있는 토지소유자 또는 관계인은 제2항에 따른 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다. 다만, 사업시행자가 고의 또는 과실로 토지소유자 또는 관계인에게 보상계획을 통지하지 아니한 경우 해당 토지소유자 또는 관계인은 제16조에 따른 협의가 완료되기 전까지 서면으로 이의를 제기할 수 있다.
 ④ 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제3항에 따라 제기된 이의를 부기(附記)하고 그 이의가 이유 있다고 인정할 때에는 적절한 조치를 하여야 한다.

 

이후 절차로는 감정평가를 통해 산정된 보상금으로 최초 협의기간을 가지고, 이에 불응하는 경우 수용재결과 이의신청, 행정소송의 절차를 순서대로 진행합니다.

 

공익수용 보상절차에 대해 간단히 작성하고자 했던 글이 매우 긴 글이 되었습니다.

나머지 내용은 2편에 마저 안내하도록 하겠습니다.

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* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다. 

 

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