수용의 양도 시기 - 공탁금도 안 찾았는데 세금을 내라니?

 

안녕하세요
박 세무사의 세금공원입니다.

 

지난 포스팅에서 수용의 절차에 대해 정리하였고, 수용도 세법 상 양도에 해당하여 양도소득세 신고/납부의무가 있음을 안내드렸습니다.

 

양도소득세 과세대상 부동산 등에 해당하는 경우 양도시기가 속한 달의 말일로부터 2개월 내 양도소득세 예정신고 및 납부를 해야하며, 신고납부의무를 행하지 않은 경우에는 가산세가 발생하게 됩니다.

 

그렇다면 수용의 경우 양도시기는 어떻게 될까요?

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1. 최초 협의 시

최초 협의에 대한 보상금명세서를 수령하신 후 바로 협의에 응하셨다면 양도시기는 일반적인 부동산 양도와 다르지 않습니다. 수용이라 해도 최초 협의단계에서는 매매계약 후 보상금을 수령하고, 소유권을 이전하는 절차가 동일하기 때문입니다. 원칙에 따라 둘 중 빠른 날[대금청산일, 소유권이전등기 접수일]을 양도시기로 보게 됩니다.

 

2. 수용재결 이후

수용 재결 이후에는 일반적인 부동산 양도와 다른 점이 발생합니다. 바로 "수용의 개시일"과 "공탁", 그리고 "이의신청 및 행정소송" 입니다. 수용의 개시일이란 토지수용위원회에서 수용을 개시하기로 결정한 날을 의미하며, 이는 수용 재결서 정본에서 확인하실 수 있습니다.

 

사업시행자는 보상금 지급을 조건으로, 수용개시일에 토지 등의 소유권을 원시취득하게 됩니다. 이 때문에 수용개시일 전까지 사업시행자는 재결 협의기간 내 보상금을 지급하고, 그렇지 못한 경우 공탁을 마치는 것입니다.

 

따라서 수용의 경우에는 셋 중 빠른 날[대금청산일(≒공탁일), 소유권이전등기 접수일, 수용개시일]을 양도시기로 보게 되며, 예외적으로 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일을 양도시기로 보고 있습니다.

소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

 토지보상법 제42조(재결의 실효)
 ① 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하지 아니하였을 때에는 해당 토지수용위원회의 재결은 효력을 상실한다.

양도소득세 집행기준 98-162-6 【행정소송을 제기한 경우 수용자산의 양도시기】
〈사례〉
ㆍ2008.12.20.：수용보상금 공탁
ㆍ2009.01.20.：수용재결에 따라 소유권이전등기
ㆍ2009.06.30.：재결에 불복 이의신청 제기하여 보상금 증액 결정
☞ 양도시기：2009.01.20.

 

1) 수용개시일이 왜 양도시기 기준이되는지?

2010.02.17. 세법 개정 전에는 수용개시일의 기준이 없었으나, 개정을 통해 수용개시일 기준이 들어왔습니다.

소득세법 시행령 2010. 02. 18. 대통령령 제22034호 일부개정 [기획재정부 개정세법 해설 中]
◇ 개정 주요내용
사. 공익사업에 따른 토지 수용 시 토지의 양도시기 보완(영 제162조)
동일한 공익사업 지역에서 토지를 수용할 때 보상금에 대한 불복 등에 따라 양도시기가 달라지는 문제점을 해소하기 위하여 공익사업을 위한 토지 수용 시 양도시기를 판정할 때 수용개시일을 추가함으로써 잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 빠른 날을 양도시기로 정함.

소득세법 시행령 부칙 (2010. 2. 18. 대통령령 제22034호)
제3조 【양도소득세에 관한 일반적 적용례】
이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

 

수용개시일 기준이 필요했던 이유는 수용의 특수성 때문이었습니다.

일반적인 양도에서 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 양도시기로 보는 이유는 통상 이 둘의 행위가 근시일 내 이루어지고, 그 행위로 소득이 확정되었다고 볼 수 있기 때문입니다.

 

하지만 수용에서는 사업시행자가 토지보상법에 따라 수용개시일날 부동산의 소유권을 취득하게 되다보니, 굳이 소유권이전등기를 빠르게 진행하지 않는 경우가 많습니다.

 

이러한 상황에서 소송을 진행하여 보상금이 증액되는 경우에는 당초 보상금 수령일자를 대금청산일로 볼 수 없기 때문에 불복을 진행한 사람과 그렇지 않은 사람의 양도시기가 크게 움직이는 문제점이 있었습니다. 이런 수용민 간의 형평성 문제 뿐만아니라, 사실상 종결된 양도의 양도시기도 바뀔 수 있어 예측가능성이 침해 받는 상황이었습니다.

 

일반적으로 공탁이 수용개시일 수 일 전(통상 열흘 내외)에 행해지는 점이 있으므로, 위 문제를 해결하기 위해 수용개시일을 새로운 기준으로 추가한 것입니다.

토지보상법 제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한)
 ① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.
③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.

 

2) 공탁일이 왜 양도시기 기준이 되는지?

수용재결 후, 보상금이 공탁되는 때까지 수령하지 않은 경우엔 공탁일이 양도시기가 될 수 있습니다.

이 때에는 주의해야할 점이 있습니다. 공탁금을 찾는 것과는 관계없이 양도소득세 신고·납부가 필요하다는 것입니다.

 

"어차피 돈 안찾으면 세금 안내는거 아닌가요?"

""네... 아닙니다...""

 

그래도 실행하시기 전에 문의를 주시면 알려드릴 수 있기 때문에 차라리 낫습니다.

실제로 공탁일은 한참 지났고, 돈을 안찾았으니 낼 돈도 없다 하시는 분들이 계십니다. 이 경우에는 본세 뿐만 아니라 무신고에 대한 가산세 20%와 납부지연가산세 약 연8%(계속 가산)까지 더해진 채 추징될 수 있습니다.

 

대법원은 수용보상금의 공탁을 변제공탁으로 보고 있고, 변제공탁은 공탁물 보관자의 공탁물 수령으로 그 효력이 발생하여 사업시행자의 채무소멸 효과를 가져옵니다. 즉, 보상금이 공탁됨으로써 사업시행자의 대금지급의무가 종결되는 것입니다.

 

물론 추후 이의신청과 행정소송 과정에서 보상금이 증액된다면, 그 때에는 종전 공탁일이 대금지급의무가 종결된 것이 아니기 때문에 공탁일에 대금청산이 되지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 하지만 그렇다 하더라도, 일반적으로 수용개시일 직전 수용재결 보상금에 대한 공탁이 이루어지는 바 공탁일과 멀지 않은 때(수용개시일) 양도는 이루어진 것으로 보게됩니다. 

대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결
변제공탁이 적법한 경우에는 채권자가 공탁물 출급청구를 하였는지의 여부와는 관계없이 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생한다.

대법원 1987. 4. 14. 선고 85다카2313 판결
민법 제476조, 제487조의 규정에 의하면 변제공탁이 유효한 이상 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 있고 또한 그 변제충당의 법률상 효과도 공탁을 한 때에 생긴다.

대법원 81누254 , 1983.06.14
도시계획사업의 시행자가 토지수용보상금을 공탁한 경우에 그 공탁은 시행자가 토지소유자에 대하여 부담하는 토지수용에 따른 보상금지급의무의 이행을 위한 것으로서 민법상 변제공탁과 그 성질이 다를 바 없으므로, 토지소유자가 아무런 이의를 유보함이 없이 공탁금을 수령하였다면 토지소유자는 토지수용위원회의 재결에 승복하여 그 공탁의 취지에 따라 이를 수령하였다고 보아야 할 것임

대법원 1972. 5. 15.자 72마401
변제공탁은 공탁공무원의 수탁처분과 공탁물보관자의 공탁물수령으로 그 효력이 발생하여 채무소멸의 효과를 가져오는 것이고 채권자에 대한 공탁통지나 채권자의 수익의 의사표시가 있는 때에 공탁의 효력이 생기는 것이 아니다.

수원지방법원-2023-구합-62534, 2023.11.08.
[요지]
소송으로 보상금이 증액·확정된 경우, 최초 보상일을 잔금청산일로 볼 수 없음
[판결내용]
한국토지주택공사가 토지보상법 등 공익사업을 위하여 토지를 수용한 경우, 그 양도시기는 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제7호에 따라야 하는 것이고, 토지의 수용에 관하여 중앙토지수용위원회의 이의재결을 거쳐 행정소송을 통해 보상금 증액을 받은 경우, 대금을 청산한 날인 토지보상 판결의 확정일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기에 해당한다.

 

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세무법인리치는 수용 보상금 명세서를 수령한 분들에게 무료로 예상세액, 세액감면 판단 등 간단한 안내를 도와드리고 있습니다. 문자나 카카오톡, 이메일로도 질의응답 및 자료 수령이 가능하오니 수용에 따른 예상 양도소득세가 궁금하거나, 감면을 적용할 수 있을지 궁금하신 분들은 아래 연락처로 편히 연락 부탁드립니다.

 

* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다. 

 

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