개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세 감면

 

안녕하세요.

박 세무사의 세금공원입니다.

 

오늘은 조세특례제한법 §77의3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】 규정을 포스팅하고자 합니다.

 

개발제한구역은 1970년대 무분별한 도시확산을 방지하고, 자연환경을 보전하기 위해 1971년~1977년에 걸쳐 8차례 지정되었습니다. 지정된 총 면적은 국토의 5.4%에 해당하는 5,397.1㎡로 절대 작지 않은 면적이었습니다. 개발제한구역은 2000년부터 부분적으로 해제하기 시작하여 2023.12.31. 기준으로 아직도 3,789㎡가 지정되어 있는 상황입니다.

개발제한구역이 지정된 토지는 원칙적으로 건축이나 형질변경 등이 금지되고, 일대가 개발제한구역으로 지정된 경우에는 그렇지 않은 지역 보다 지가 상승도 더디다 보니 소유자의 재산권이 침해되는 문제가 있습니다.

 

세법에서는 개발제한구역으로 지정된 토지 등을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 협의매수, 매수청구하여 양도소득세가 발생하거나, 개발제한구역으로 지정된 토지등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용하여 양도소득세가 발생하는 경우로 일정 요건을 만족한다면 적용할 수 있는 양도소득세 감면 규정이 있습니다.

현행 조문 상 2025.12.31. 까지 양도하는 건에 대해서 적용하도록 되어 있지만, 2008.12.26. 신설된 이후로 계속해서 연장된 역사가 있어 이후로도 연장될 가능성이 있는 조문입니다.

 

자세한 내용은 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

---

1. 요건 및 감면율

1) 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 거주자일 것

개발제한구역 감면은 기본적으로 토지 취득일부터 계속해서 해당 "토지 소재지"에 거주한 자를 대상으로 합니다. 여기서 "토지 소재지"의 범위는 아래와 같습니다.

1. 해당 토지등이 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따른 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역
3. 해당 토지등으로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

 

이 때 상속으로 취득한 토지에 대해서는 피상속인이 취득한 날을 기준으로 판단해야하며, 거주기간 계산 시에는 피상속인이 거주한 기간을 합산합니다. 즉, 개발제한구역 감면을 받기 위해서는 피상속인부터 상속인까지 계속해서 토지 소재지에 거주하여야함을 의미합니다.

 

원칙적으로 취득일부터 계속해서 소재지에 거주해야하나, 예외적으로 취학, 징집, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 인해 소재지에 거주하지 못한 경우에는 거주한 것으로 인정해주고 있습니다.

 

조세특례제한법 제77조의 3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】
③ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받은 토지등은 피상속인이 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 감면신청, 거주기간의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

조세특례제한법 시행령 제74조 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제77조의 3 제1항 제1호ㆍ제2호 및 같은 조 제2항 제1호ㆍ제2호에서 “해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(거주 개시 당시에는 해당 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말한다. 
1. 해당 토지등이 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따른 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역
3. 해당 토지등으로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역
④ 법 제77조의 3 제4항에 따른 거주기간을 계산하는 경우 피상속인이 해당 토지등을 취득하여 거주한 기간은 상속인이 거주한 기간으로 보고, 기획재정부령으로 정하는 취학, 징집, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 해당 토지등의소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 본다.

조세특례제한법 시행규칙 제30조 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
영 제74조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 징집, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 의한 학교에의 취학
2. 「병역법」에 따른 징집
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

 

2) 법에 따라 협의매수, 매수청구, 수용될 것

개발제한구역 감면은 일반적인 양도에 적용되는 감면 규정은 아닙니다. 법에 따라 협의매수, 매수청구, 수용되는 경우에 적용될 수 있습니다.

 

제 1항 개발제한구역으로 지정된 토지를 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 협의매수, 매수청구하여 양도하는 경우

제 2항 개발제한구역에서 해제된 토지등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수, 수용되어 양도하는 경우로 개발제한구역 해제일로부터 1년 내 사업인정고시된 경우

 

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 부동산 소유자 본인이 직접 매수 청구하거나 협의매수하는 경우에만 제 1항이 적용되며, 일반적인 수용에서는 제 2항이 적용됩니다.

 

자세히 살펴보시면 1항은 개발제한구역으로 지정된 토지를 대상으로 하는 반면, 2항은 개발제한구역에서 해제된 토지를 대상으로 합니다. 즉, 1항은 양도일 당시 개발제한구역이어야하며, 2항은 양도일 당시 개발제한구역에서 해제된 상황이어도 적용이 가능합니다.

 

그 이유는 개발제한구역으로 지정되어있던 토지가 수용대상이 되면 사업진행을 위해 개발제한구역을 해제하게 되는데, 그렇게 되는 경우 양도일 기준 개발제한구역이 아닐 수 있습니다. 장기간 개발제한구역으로 묶여 토지를 사용하지 못했음에도 불구하고 감면혜택을 받지 못하는 불합리한 결과를 낳을 수 있기 때문에 개발제한구역에서 해제된 토지등을 대상으로 하는 것으로 보입니다.

물론 수용과 개발제한구역 해제는 서로 인과관계가 있어야하므로 개발제한구역 해제일로부터 1년 내 사업인정고시가 되어야하는 추가 요건[개발제한구역 해제일 전 사업인정고시 된 경우도 해당됨(부동산거래관리과-1030, 2011.12.13)]이 붙습니다.

 

2-1) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 협의매수, 매수청구 하는 경우

(1) 개발제한구역 지정일 이전에 취득한 경우 : 40% 감면

(2) 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득한 경우 : 25% 감면

 

2-2) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수, 수용되는 경우로 개발제한구역 해제일로부터 1년* 내 사업인정고시 된 경우

(1) 개발제한구역 지정일 이전 취득하여 사업인정고시일까지 소유한 경우 : 40% 감면

(2) 사업인정고시일부터 20년 이전에 취득한 경우 : 25% 감면

 

* 예외적으로 개발제한구역 해제일로부터 5년 내 사업인정고시 되어도 적용받을 수 있는 경우가 있는데, 해당 토지등이 아래의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정된 경우입니다.

1. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정된 경제자유구역
2. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구
3. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의 2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지
4. 「기업도시개발 특별법」 제5조에 따라 지정된 기업도시개발구역

 

조세특례제한법 집행기준 77의3-74-1

조세특례제한법 제77조의 3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】
① 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제3조에 따라 지정된 개발제한구역(이하 이 조에서 “개발제한구역”이라 한다) 내의 해당 토지등을 같은 법 제17조에 따른 토지매수의 청구 또는 같은 법 제20조에 따른 협의매수를 통하여 2025년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. 1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액 2. 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액
② 개발제한구역에서 해제된 해당 토지등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 통하여 2025년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. 다만, 개발제한구역 해제일부터 1년(개발제한구역 해제 이전에 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 경제자유구역의 지정 등 대통령령으로 정하는 지역으로 지정이 된 경우에는 5년) 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 사업인정고시가 된 경우에 한정한다.
1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액
2. 사업인정고시일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액

조세특례제한법 시행령 제74조 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
② 법 제77조의 3 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역의 지정 등 대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.
1. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정된 경제자유구역
2. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구
3. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의 2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지
4. 「기업도시개발 특별법」 제5조에 따라 지정된 기업도시개발구역
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 지역과 유사한 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역
③ 법 제77조의 3 제4항에 따라 양도소득세의 감면신청을 하려는 자는 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)와 함께 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서에 토지매수 청구 또는 협의매수된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

 

2. 감면한도

조세특례제한법 §77의3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】 규정은 과세기간별 한도가 존재합니다.

 

1년 내 1억 원의 감면 한도가 존재합니다.
 
한도를 판단할 때에는 조세특례제한법 상 다른 양도소득세 감면규정과 합산하여 판단하므로, 해당 기간 내 다른 감면을 적용받은 적이 있는 지 확인할 필요가 있습니다.

조세특례제한법 제133조 【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】
① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조, 제77조의 2, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.  
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조, 제77조의 2, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.  
가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액  
나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의 2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

 

3. 주요 예규

1) 개발제한구역 해제 전 사업인정고시 된 경우 - 가능

부동산거래관리과-1030, 2011.12.13
【회신】
귀하의 질의와 관련하여 개발제한구역 내의 토지 등을 협의매수 또는 수용을 통하여 2011.12.31.까지 양도하는 경우로서 개발제한구역에서 해제되기 전에 사업인정고시가 된 경우에도 「조세특례제한법」 제77조의3 제2항은 적용되는 것임.(같은 뜻, 재산-978, 2009.12.10.)

◈ 재산-978, 2009.12.10.
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 지정된 개발제한구역 내의 토지 등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수 또는 수용을 통하여 2011.12.31.까지 양도하는 경우로서 개발제한구역에서 해제되기 전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 사업인정고시가 된 경우에도 「조세특례제한법」 제77조의3 제2항은 적용되는 것임.

개발제한구역에서 해제되기 전에 사업인정고시가 된 경우에도 조세특례제한법 §77의3 제2항은 적용됨(부동산거래관리과-1030, 2011.12.13.).pdf

0.09MB

개발제한구역에서 해제되기 전에 사업인정고시가 된 경우에도 조세특례제한법 §77의3 제2항은 적용됨(재산세과-978, 2009.12.10.).pdf

0.07MB

 

2) 근무상 형편으로 거주하지 못한 경우 - 불가

부동산납세과-442, 2014.06.24.
【회신】
「조세특례제한법」 제77조의3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세 감면)제1항 및 제2항의 규정에 따른 거주기간을 계산할 때 같은 법 시행령 제74조 제5항에 따라 기획재정부령이 정하는 취학, 징집, 질병의 요양으로 해당 토지등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 보는 것이나, 근무상의 형편으로 거주하지 못한 경우에는 그러하지 아니하는 것임.

조세특례제한법 §77의3 규정에 따른 거주기간 계산 시 근무상의 형편으로 거주하지 못한 경우에는 거주한 것으로 보지 않음(부동산납세과-442, 2014.06.24.).pdf

0.09MB

 

3) 개발제한구역 내 종중 소유 토지 - 불가

조심2012중3600, 2013.09.06.
【제목】
감면요건 가운데 명백히 특례규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 점 및 종중은 자연인이 아니어서 쟁점토지 소재지에 거주할 수 없는 점 등에 비추어, 청구종중은 조특법 제77조의 3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) 규정상의 거주요건을 충족하지 못한 것으로 보아 처분청이 청구종중에게 한 이 건 양도소득세 과세처분은 잘못이 없음

재산세과-1474, 2009.07.20.
【회신】
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역내의 종중 소유 토지 등을 같은 법 규정에 따라 매수청구 또는 협의매수를 통해 양도한 경우 종중은 「조세특례제한법 시행령」 제74조 제1항의 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 거주자에 해당하지 않아 동법 규정의 양도소득세 감면을 적용받을 수 없는 것임.

조세특례제한법 집행기준 77의 3-74-2 【개발제한구역 내의 종중 소유 토지】
개발제한구역 내의 종중 소유 토지 등을 매수청구 또는 협의매수를 통해 양도한 경우 종중은 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 거주자에 해당하지 않아 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 없다.

종중은 조세특례제한법 §77의3에 따른 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는 거주자에 해당하지 않음(조심-2012-중-3600, 2013.09.06.).pdf

0.09MB

종중은 해당 토지등의 소재지에 거주하는 거주자에 해당하지 않음(재산세과-1474, 2009.07.20.).pdf

0.03MB

 

4) 2회 이상 상속 취득한 경우

서면-2019-부동산-1542, 2019.05.31.
【질의】
(사실관계)
o 甲의 조부(祖父) 1950. 02. 08. 고양시 덕양구 소재 토지* 취득
* 1971. 7. 30. 개발제한구역 지정
- 甲의 조부(祖父)사망으로 甲의 부(父) 1976. 02. 03. 상속 취득
- 甲의 부(父)사망으로 1985.6.27. 甲의 모(母) 3/7, 甲의 형(兄) 2/7, 甲 2/7 상속
- 甲의 모(母) 2017. 1. 23. 사망으로 甲의 형(兄)과 모친 지분 50:50 상속
- 2018. 04. 20. 해당 토지 협의매수로 고양시청에 매도
(질의내용)
o 「조세특례제한법」제77조의3제3항을 적용할 때 상속받은 토지의 경우 피상속인의 범위를 직전전 피상속인까지 적용할 수 있는 지 여부

【회신】
귀 질의의 경우 「조세특례제한법」제77의3제1항에 따른 감면 적용시 같은 법 제3항의 상속받은 토지등 취득시기는 상속인의 직전피상속인이 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 보는 것임.

조세특례제한법§77의3에 따른 감면 적용 시 2회 이상 상속받은 토지등 취득시기는 직전피상속인이 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 보는 것임(서면-2019-부동산-1542, 2019.05.31.).pdf

0.09MB

 

---

 

세무법인리치는 수용 보상금 명세서를 수령한 분들에게 무료로 예상세액, 세액감면 판단 등 간단한 안내를 도와드리고 있습니다. 문자나 카카오톡, 이메일로도 질의응답 및 자료 수령이 가능하오니 수용에 따른 예상 양도소득세가 궁금하거나, 감면을 적용할 수 있을지 궁금하신 분들은 아래 연락처로 편히 연락 부탁드립니다.

 

* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다. 

 

세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

 A. 서울특별시 송파구 백제고분로36길 36, 2층 (석촌동, 동일빌딩)
 M. 010.9991.9006   F. 0303-3441-9006
 E. cta_pjy@naver.com