안녕하세요
박세무사의 세금공원입니다
최근에 포스팅 했던 조정대상지역 지정과 관련이 있는 예규가 나와서 소개하려합니다
소개드리는 예규는 조정대상지역 및 분양권(취득)과 관련이 있고, 2021.01.01. 전에 취득한 분양권에 대한 예규이기에 현행 세법을 적용받는 상황은 아닙니다. 따라서 세법의 개정연혁을 알고 있지 않다면 복잡한 내용일 수는 있습니다.
최대한 쉽게 순서대로 한 번 풀어보겠습니다. 우선은 예규 내용을 확인해보도록 하겠습니다
1. 예규 내용
| 세목 | 양도 | 문서번호 | 사전-2022-법규재산-0326 | 생산일자 | 2022.05.04. |
[ 제 목 ]
소득령§155①(2)에 따른 조정대상지역의 공고가 있은 날의 의미
[ 요 지 ]
종전의 주택(A주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택(B주택)을 취득한 경우로서 신규주택을 취득할 수 있는 권리(B분양권)를 2017.11.10. 이전에 취득한 경우에는, 신규주택(B주택)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(A주택)을 양도하는 경우, 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임
[ 관련법령 ]
소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
(1) 사실관계
○ 2017.1월 을(아내)이 A아파트 분양권 취득
○ 2017.2월 을은 갑(남편)에게 A아파트 분양권 50% 증여
○ 2017.9월 갑은 B아파트 분양권 취득
○ 2018.7월 갑은 을에게 B아파트 분양권 50% 증여
○ 2020.2월 A주택 완공, 2021.3월 B주택 완공
○ 2022.4월 A주택 양도
(2) 질의내용
○ ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 제2호 적용 시 신규주택 분양권 취득일 현재 해당 분양권이 조정대상지역에 소재하는지 여부를 판단함에 있어 ｢조정대상지역의 공고가 있은 날｣을 언제로 볼 것인지 여부
<제1안> ‘17.8.3.(소득세법 시행령 제154조 제2항의 조정대상지역 시작일)
<제2안> ‘17.9.6.(국토교통부 제2017-1305호로 공고한 날)
<제3안> ‘17.11.10.(주택법(법률 제14866호) 시행시기)
(3) 답변내용
｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항제2호에서의 조정대상지역의 공고가 있은 날은 ｢주택법｣ 제63조의2에 따른 조정대상지역의 공고일을 의미하는 것으로, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 종전의 주택(A주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택(B주택)을 취득한 경우로서 신규주택을 취득할 수 있는 권리(B분양권)를 ｢주택법｣(법률 제14866호로 개정된 것) 시행시기(2017.11.10.) 이전에 취득한 경우에는, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항제1호에 따라 신규주택(B주택)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(A주택)을 양도하는 경우, 이를 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용하는 것입니다.
2. 해석 및 사견
위 사실관계를 바탕으로 국세청의 답변 내용을 도출하는 데에는 배우자 간 지분 증여사실은 법리 판단에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 조금 더 심플하게 사실 관계를 그림으로 나타내었습니다. 그리고 예규 상 생략된 듯 하나, 문맥 상 봤을 때 A주택과 B주택은 모두 조정대상지역 내에 소재하고 있는 상황입니다. 그 중 B주택 소재지의 조정대상지역 지정 공고일은 2017.09.06. 였을 것으로 보입니다.
(1) 소득령§156의3 판단
양도시점(2022.04.) 당시 분양권에 대한 일시적 2주택 특례는 별도 조문(소득령§156의3)이 존재했었습니다. 그럼에도 소득령§155를 적용하는 이유는 무엇일까요?
아래의 부칙내용에 의해 2021.01.01. 이후 취득하는 분양권부터 소득령§156의3을 적용하기 때문입니다. 그 전에는 분양권의 취득시기가 아닌 분양권이 주택이 되는 시기(늦은날[잔금청산일, 준공일])를 기준으로 소득령§155를 적용하여 일시적 2주택을 판단했었습니다.
즉, 사례에서 분양권B는 2017.09. 에 취득하였기 때문에 주택B로 준공이 된 시기(2021.03.)를 기준으로 소득령§155를 판단/적용하는 것입니다.
소득세법 시행령 부칙 (2021. 2. 17. 대통령령 제31442호)
제10조 【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 등에 관한 적용례】① 제155조 제2항, 제156조의 2 제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의 3, 제167조의 4 제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의 11 제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다.
(2) 소득령§155 판단
그렇다면 A주택의 양도시점(2022.04.)에 사례의 세대가 대체주택으로 인한 일시적 1세대 2주택(소득령§155) 특례를 적용받기 위한 요건은 무엇이었을까요?
① 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것
② 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
단, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
자 그렇다면 B분양권 취득 당시에 조정대상지역이 지정되어 있었으므로, B주택 완공 후 1년이 지나 양도한 현재 사례에서는 소득령§155 적용이 불가능한 것일까요?
눈치채신 분들도 계시겠지만 위 시행령 조문을 잘 읽어보시면, 밑줄 친 부분에 힌트가 있습니다.
즉, 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규 분양권을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면, 신규주택 취득일 현재 조정대상 지역 내 2 주택이 되더라도 3년으로 보아 소득령§155를 적용하는 것입니다.
여기서 마지막 문제가 하나 남았습니다. 예규의 질의내용이기도 하면서, 답변내용의 핵심입니다.
"조정대상지역의 공고가 있은 날" 이란 언제를 의미할까요? 특히나 지난 포스팅에서 안내드린 것과 같이 2017.09.06.의 국토교통부 공고는 개정 주택법 시행시기(2017.11.10.) 전에 미리 조정대상지역 예정지를 공고한 것이기에 개정 주택법이 적용되기 전이었습니다. 또한, 소득령§154 에서는 이를 방지하기 위해 2017.08.03.~2017.11.09. 기간 내 취득한 주택에 대해 별도로 규정하고 있으나 소득령§155는 그렇지 않습니다.
이를 판단하기 위해서는 주택법 확인이 필요합니다.
주택법 [시행 2017.11.10.] [법률 제14866호, 2017.08.09., 일부개정]
제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.
1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.
1. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항
2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항
3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항
③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.
④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.
⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 “지정”은 “해제”로 본다.
⑦ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.
⑧ 제7항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
주택법 부칙 <법률 제14866호, 2017. 8. 9.>
제1조(시행일)
이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(조정대상지역 지정에 관한 준비행위)
① 국토교통부장관은 이 법 시행 전에 제63조의2의 개정규정의 시행을 위하여 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역 예정지를 지정할 수 있다.
② 국토교통부장관이 제1항에 따라 조정대상지역 예정지를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 해당 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 해당 공고 내용을 통보하여야 한다.
③ 제1항에 따라 지정된 조정대상지역 예정지는 이 법 시행일에 제63조의2의 개정규정에 따른 조정대상지역으로 지정된 것으로 본다.
제3조(전매제한기간 등에 관한 적용례) 제64조의 개정규정에 따른 전매제한기간은 이 법 시행 후 최초로 입주자 모집승인을 신청(제2조제10호가목 및 나목에 해당하는 사업주체의 경우에는 입주자 모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용한다.
당시 개정 주택법과 그 부칙을 살펴보시면, 예규의 답변내용이 이해하실 수 있으실 것입니다.
조정대상지역 예정지로 2017.09.06. 공고된 지역은 위 주택법 부칙 2조 3항에 의거 법 시행일인 2017.11.10. 에 조정대상지역으로 지정된 것으로 보는 것입니다.
결과적으로, 분양권B의 취득시기(2017.09.)는 "조정대상지역 공고(2017.11.10.)가 있은 날" 전에 해당하므로, 위 사례에서 A주택을 B주택 준공 후 3년 내 양도한다면 소득령§155 적용이 가능합니다.
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