* 2023.02.28. 소득세법 개정으로 인해 상속세및증여세법 66조에 따라 시가 평가 특례가 적용되는 경우에도 취득가액을 기준시가로 보아 계산하도록 변경되었습니다. 이 글은 작성일 기준 2022년 세법을 적용한 글이므로 현행 세법 적용 시 주의하시기 바랍니다.
안녕하세요
박세무사의 세금공원입니다
부담부증여라는 형태의 증여가 있습니다.
증여재산에 담보되었거나 관련된 채무를 수증자가 인수하는 형태의 증여를 의미합니다.
부담부증여를 진행하는 경우에는 채무액에 대하여 증여자는 양도소득세를, 재산평가액과 채무액의 차액에 대하여 수증자는 증여세를 신고 및 납부하게 됩니다. 이 때, 상속세 및 증여세법 상 증여재산의 평가를 어떻게 했느냐에 따라 증여자의 양도소득세를 구하는 과정에서 취득가액이 달라질 수 있습니다.
다음의 예규와 함께 살펴보겠습니다.
1. 예규내용
| 세목 | 양도 | 문서번호 | 서면-2022-법규재산-1932 | 생산일자 | 2022.06.21. |
[ 제 목 ]
부담부증여시 양도부분의 임대료 환산가액과 근저당권 등 설정 재산 평가액이 동일한 경우 양도가액 산정방법
[ 요 지 ]
부담부 증여시 양도부분의 양도가액 산정시 “임대료 등의 환산가액”(상속세및증여세법§61⑤)과 근저당권 등이 설정된 재산평가특례규정(상속세및증여세법§66)에 따른 평가액이 동일한 경우 “임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 봄
[ 관련법령 ]
소득세법 시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
(1) 사실관계
○ ’22.3월 임대차계약＊이 체결된 다세대주택1)2)을 부담부 증여함
1) 임대보증금은 1.7억원이며, 임대료는 없음
2) 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격 : 증여당시 105백만원이며, 상증법§60①․②에 따라 시가를 산정하기 어려운 것으로 전제
(2) 질의내용
○ 부담부증여 시 양도가액을 상증법§61⑤에 따라 ‘임대료 등의 환산가액’으로 산정한 금액과 상증법§66에 따라 저당권 등이 설정된 재산의 평가한 가액이 같은 경우
- 양도차익을 계산할 때, 취득가액을 기준시가로 산정해야 하는지 여부
(3) 답변내용
부담부증여에 따른 양도로 보는 부분의 양도가액 산정시 「상속세 및 증여세법」제61조제5항에 따른 임대료 등을기준으로 하여 평가한 환산가액(이하 “임대료 등의 환산가액”)과 같은 법 제66조에 따른 저당권 등이 설정된 재산평가의 특례에 따른 평가액이 동일한 경우, “임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 보는 것입니다.
2. 해석 및 사견
(1) 부담부증여 시 취득가액
앞서 가볍게 말씀드린 것처럼 부담부증여를 진행하는 경우, 증여재산의 평가를 상속세 및 증여세법 상 어떤 방법으로 평가했느냐에 따라서 취득가액이 달라질 수 있습니다.
상속세 및 증여세법 상 평가방법을 간단히 나타내면 다음과 같은 방법이 있습니다
① 시가 : 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 매매사례가액 등
② 보충적평가방법 : 공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격, 임대료 환산가액 등
③ 평가 특례 : 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례(상증법§66)
여기서 증여재산을 보충적평가방법에 따라 평가한 경우에는 증여자의 양도소득세 계산 시, 취득가액을 기준시가로 보아 계산합니다. 즉, 실제 취득가액을 알고 있고, 입증할 수 있다고 하더라도 법령에 따라 취득가액은 기준시가가 되는 것입니다.
소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
① 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액
취득가액＝A × B / C
A: 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항, 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)
B: 채무액
C: 증여가액
| 구 분 | 시가, 평가 특례 | 보충적 평가방법 | |
| 취득가액 | 실가확인 | 취득실가×( 채무액 / 증여가액 ) | 취득당시 기준시가×( 채무액 / 증여가액 ) |
| 실가불명 | 채무액×( 취득당시 기준시가 / 증여당시 기준시가 ) | ||
(2) 상증법 §61⑤, §66 검토
일반적으로 예규의 사실관계처럼 임대차계약이 체결된 다세대주택을 평가한다면, 다음과 같은 순서로 접근합니다.
1. 해당 호실에 대한 감정평가가 있는가(대출 감정 포함)
2. 동일 건물 내, 유사평형 매매사례가액이 있는가
3. 주변 다세대주택 중, 동일한 구조의 건물이 있다면 유사평형의 거래가 있는가
▶ 여기까지가 시가가 존재하는 지 여부를 판단하는 단계입니다. 여기까지 존재하지 않는다면 보충적평가방법과 특례규정을 판단합니다.
4. MAX (공동주택가격, 임대료 등의 환산가액, 저당권 등 설정된 재산 평가 특례)
그렇다면 임대료 등의 환산가액은 어떤 방법으로 증여재산을 평가할까요?
임대료 등의 환산가액은 상증법§61 ⑤ 에서 규정하고 있습니다. 1년간의 임대료에 일정 율을 나눈 금액과 임대보증금과의 합계액을 의미합니다. 현재 환산율은 시행규칙에 따라 100분의 12 입니다.
※ 속산식 : (月 임대료 x 100) + 임대보증금
상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.
▶ (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의 2 【임대가액의 계산】
영 제50조 제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.
다음으로 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례 규정입니다.
해당 규정은 상속세 및 증여세법 상 재산을 평가함에 있어 저당권 등이 설정된 재산이라면 마지막에 꼭 한 번은 짚어봐야하는 규정이기도 합니다. 그 이유는 특례 규정 상 평가액과 시가나 보충적평가방법으로 평가한 금액, 둘 중 큰 금액을 재산가액으로 보기 때문입니다.
상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산
상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
6. 법 제66조 제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액
(3) 결론 및 사견
예규 상 사실관계에 따라 판단하면, 현재 평가액은 다음과 같습니다.
MAX (①공동주택가격 105百, ②임대료환산 170百, ③평가특례 170百) = 170百
최종 평가액이 170百임에는 이견이 없지만, 임대료 환산에 따라 평가한 것인지 평가 특례에 따라 평가한 것인지가 불분명한 상황이기에 질문자는 서면질의를 신청한 것으로 보입니다.
앞서 살펴봤듯이 어떤 평가방법이 적용되었느냐에 따라 증여자의 취득가액이 기준시가가 될 수 있어, 결과적으로 양도소득세가 크게 차이날 수 있는 상황입니다. 일반적으로 대부분의 상황에서 실지 거래가액은 기준시가보다 높기 때문입니다.
과세관청은 “임대료 등의 환산가액”(상속세및증여세법§61⑤)과 근저당권 등이 설정된 재산평가특례규정(상속세및증여세법§66)에 따른 평가액이 동일한 경우 “임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 본다는 의견을 내었습니다.
개인적 의견으로는 명쾌한 느낌의 해석은 아닙니다. 상증법§66【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다." 법문을 읽었을 때 "저당권 등이 설정된 사례의 다세대주택"은 재산 평가에 있어 임대료 환산 뿐만아니라 평가 특례도 적용받았다 봄이 옳고, 두 금액이 동일한 금액이므로 "가액 중 큰 금액"이 동일하다면, 특례규정인 평가특례를 적용받은 것으로 보아야하지 않을까 하는 생각은 있습니다.
하지만, 과세관청의 해석이 나온 것이므로 비슷한 사례가 생긴다면 감정평가를 통해 진행했을 때와의 세액 비교가 필수이겠습니다. 부담부증여에서 양도세 산정 시, 취득가액이 기준시가가 되는 것은 재산가액이 클수록 채무액이 클수록 치명적입니다.
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대표세무사 박 재영
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