일시적 2주택 (소득령§155) - ① 대체 취득에 따른 일시적 2주택

안녕하세요

박세무사의 세금공원입니다.

 

당연한 말이지만 1주택 비과세를 적용받기 위한 요건 중, "양도일 현재 1주택을 보유하고 있을 것" 이라는 요건이 있습니다.

하지만, 주택 수가 양도일 당시에는 1주택이 아님에도 불구하고 특정 요건을 만족하면 1주택으로 보아 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 상황이 있습니다. "일시적 2주택"이라 잘 알려진 이 조문은 소득세법 시행령 §155, 156의2, 156의3 에서 규정하고 있습니다. 대체취득, 상속주택, 동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택, 임대사업자의 거주주택 등이 이에 해당합니다.

 

이 글에서는 대체 취득에 따른 일시적 2주택에 대한 내용을 정리합니다. 비과세와는 엄연히 다른 조문이기 때문에 1주택 비과세 규정에 대해 알고싶으신 경우에는 아래 글을 확인해주시기 바랍니다.

 

2022.06.12 - [세금/양도소득세] - 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 1주택 양도소득세 비과세

* 1세대 1주택 비과세 요건
(1) 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있을 것
(2) 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것 (단, 취득당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것)

---

 

1. 적용요건

아래의 요건을 만족하는 경우, 양도일 현재 1세대 1주택인 것으로 보아 1주택 비과세를 판단합니다.

(1) 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것
(2) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것(단, 신규 주택 취득시점 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 내 소재하는 경우에는 2년 이내 종전주택을 양도할 것)

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 

종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득 후 3년 이내에 양도한다면 양도일 현재 2주택임에도 불구하고 1주택자로 보는 것이고. 종전주택이 비과세 요건(보유 및 거주요건)을 만족한다면 비과세 적용이 가능한 것입니다.

 

일반적인 상황에서는 어려운 조문은 아닙니다. 위 법령만 확인하고 바로 적용할 수 있는 분들이 대부분일 것입니다. 하지만! 조금만 자세히 들여다보면 여러 케이스가 존재할 수 있습니다.

또, 지난 5년간 3번이나 개정이 있었던 '3년 내 양도' 요건은 납세자들을 더욱 혼란스럽게 만듭니다. 이에 대해서 이하에 자세히 풀어보도록 하겠습니다.

 

(1) 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득

종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득해야합니다. 투기를 방지하려는 취지로 최소한의 기간을 정해두었다고 보실 수 있겠습니다. 

 

1) 기간 계산

그렇다면 1년의 기간은 어떻게 계산해야할까요? 정말 아슬아슬하게 1년을 채우지 못한 채 신규주택을 취득한 분들을 상담했던 경험이 있습니다. 아쉽지만 법에는 예외가 없으므로 잘 숙지하셔야겠습니다.

 

기준-2017-법령해석재산-0273 [법령해석과-3230], 2017.11.09.

세법의 기간 계산은 별도의 언급이 없는 한, 민법에 따라 계산합니다. 민법에서는 초일불산입 원칙을 따르고 있습니다. 따라서 2014.12.30. 부터 1년이 지난 날은 2015.12.30.이 되는 것이고, 지난 후라 함은 그 다음날인 2015.12.31. 을 의미하기에 예규의 사례에서는 1년이 지난 후에 취득한 상황에 해당하지 않습니다. 

 

2) 예외

일반적인 상황은 아니지만, 종전주택 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하더라도 일시적 2주택 특례규정이 적용되는 경우가 있습니다. 

이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가  제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

소득세법 시행령 제154조 제1항
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유
로 양도하는 경우

 

이 경우에 해당된다면 소득령§154 에 따라 보유기간과 거주기간 제한이 없으므로 비과세도 가능합니다.

 

① 5년 이상 거주한 건설임대주택이나 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우

분양전환형 공공임대주택이 대표적인 케이스입니다. 세입자로 거주하던 기간과 소유자로 거주하던 기간을 합산하여 5년 이상인 경우로, 소유권을 취득하여 양도하기 전 대체주택을 취득한 상황이라면 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택(대체주택)을 취득해도 일시적 2주택 특례가 적용됩니다.

 

② 공익사업을 위해 수용되는 경우

사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지가 공익사업을 위해 수용되는 경우로, 양도하기 전 대체주택을 취득한 상황이라면 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택(대체주택)을 취득해도 일시적 2주택 특례가 적용됩니다.

 

③ 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 인해 양도하는 경우

소득세법에서 종종 등장하는 "부득이한 사유" 입니다. 부득이한 사유로 인해 세대 구성원 일부나 전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 의미합니다. 부득이한 사유란 다음과 같습니다.

소득세법 시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】
③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의 2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의 2에서 같다)를 말한다.
1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) 

 

(2) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도

신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 종전주택에 대해 일시적 2주택 특례 적용이 가능합니다. 다만, 신규주택의 취득 시점, 종전주택과 신규주택 모두가 조정대상지역 내 존재한다면 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야합니다.

 

1) 조정대상지역 판단 시기

중과세 판단 시에는 양도일 기준, 비과세 거주요건 판단 시에는 취득일 기준.. 조문마다 조정대상지역이 영향을 주는 시점이 달라서 궁금해하시는 분들이 많습니다. 

 

그렇다면 일시적 2주택 판단 시에는 언제를 기준으로 조정대상지역 내 존재하는지를 판단해야할까요?

바로 신규주택의 취득시점입니다. 

---

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 

또한, 신규주택을 계약할 때에는 조정대상지역이 아니었는데 잔금을 치룰 때가 되니 조정대상지역이 되었다는 등의 억울한 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 상황은 조문 내 괄호의 상황에 해당하여, 중복보유 기간 3년을 적용받을 수 있습니다.

 

2) 중복보유기간 개정연혁

종전주택과 신규주택을 동시에 보유할 수 있는 3년의 기간은 지난 정부의 부동산 대책에 의해 여러번 개정되었습니다. 가장 최근에는 5월 10일 이후 양도분에 대해 조정대상지역 내 일시적 2주택 기간을 2년으로 연장하는 소득세법 시행령 개정이 있었습니다. 이번 개정이 2022.05.10. 이후 양도분에 대해 적용되는 바이므로, 양도일이 2022.05.09. 이전이 아니라면 과거 연혁은 참고만 하셔도 되겠습니다.

 

종전주택 양도기간	2012.06.29. 이후 양도분	2018.09.14. 이후 취득분	2019.12.17. 이후 취득분	2022.05.10. 이후 양도분
조정대상지역	3년	2년	1년+전입	2년
비조정대상지역1)		3년	3년	3년

1) 종전주택과 신규주택 중 하나 이상의 주택이 신규주택 취득 시점에 비조정대상지역 내 소재하는 경우를 의미함

** 2023년 소득세법 시행령 개정으로 인해, 2023.01.12. 이후 양도분은 조정대상지역 여부 불문 3년을 적용합니다.

 

여기까지 소득세법 시행령§155 1항에 해당하는 대체취득에 따른 일시적 2주택 조문을 살펴보았습니다. 일시적 2주택 조문은 워낙 많은 케이스가 발생할 수 있기에 순서대로 포스팅 한 뒤, 부족한 부분은 추후 예규/판례나 상담사례 카테고리에서 더 다루도록 하겠습니다.

 

 

2014.12.30. 주택을 취득한 경우 소득세법 시행령 §155 1항에 따른 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.이 되는 것임(기준-2017-법령해석재산-0273, 2017.11.09.).pdf

0.06MB

 

---

 

세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

 A. 서울특별시 송파구 백제고분로36길 36, 2층 (석촌동, 동일빌딩)
 M. 010.9991.9006   F. 0303-3441-9006
 E. cta_pjy@naver.com