안녕하세요
박세무사의 세금공원입니다.
지난 3월부터 인수위에서 추진했던 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 소득세법 시행령 개정안이 2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정되었습니다. 기존 2022.05.09. 나왔던 기획재정부 보도자료의 내용에서 변경되는 내용 없이 그대로 통과되었습니다.
이번 개정사항은 아래 3가지 입니다. 모든 내용이 주택 중과세 적용 및 비과세 판단에 굵직한 영향을 미치는 내용들이라 꼭 인지하셔야겠습니다.
1. 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시적 배제
2. 1세대 1주택 양도세 비과세 보유 및 거주기간 재기산 제도를 폐지
3. 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화
부 칙 <대통령령 제32654호, 2022. 5. 31.>
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(주택 보유기간 계산에 관한 적용례 등)
① 제154조제5항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
② 2022년 5월 10일 전에 주택을 양도한 경우의 보유기간 계산에 관하여는 제154조제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)
① 제155조제1항제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조제1항제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
제4조(조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과 적용 배제에 관한 적용례)
제167조의3제1항제12호의2, 제167조의4제3항제6호의2, 제167조의10제1항제12호의2 및 제167조의11제1항제12호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
부칙에서 확인할 수 있듯이 2022.05.31. 자로 개정되었지만, 2022.05.10. 이후 양도분에 대해 적용되는 것을 확인하실 수 있습니다. 추가적으로 이에 대한 국세청 예규도 2022.06.02. 자로 나온 것이 있어 함께 확인해보도록 하겠습니다.
1. 다주택자 양도세 중과 1년간 한시적 배제
보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022.05.10.~2023.05.09. 까지 양도 시, 다주택 중과세율을 배제하고 기본세율 및 장기보유 특별공제를 적용합니다.
보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택은 2022.05.10.~2023.05.09. 내에 양도 시 일반세율을 적용합니다. 일반세율이 적용되므로, 자연스럽게 장기보유특별공제도 적용이 가능합니다. 단, 이 경우 중과세율이 적용되지 않는다해도 다주택자에 해당하기 때문에 보유기간 3년 이상이어야 적용이 가능하고, 연 2% 최대 30%만 가능합니다.
이와 비슷하게 이전 정권에서도 2020.01.01.~2020.06.30. 6개월간 보유기간 10년 이상의 주택에 한해 주택 중과세를 한시적으로 배제한 적은 있었습니다.
작년 대통령 후보 공약으로는 다주택자 양도소득세 중과배제를 2년간 유예하겠다고 했었는데, 아쉽게도 공약과 달리 1년으로 줄어들었습니다. 추후 1년을 더 연장할 지는 지켜봐야겠습니다.
2. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 폐지
양도일 현재 1주택인 경우로 1세대1주택 비과세를 판단할 때에는 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.
양도일 현재 1주택인 경우, 비과세 판단 시 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 비과세를 판단합니다.
아마도 해당 법 조문인 소득세법 시행령 154조 5항의 개정연혁을 알지 못하시는 분들은 "왜 당연한 말을 하는 것이냐?" 라고 생각하실 지 모르겠습니다. 지난 정권이 개정한 수많은 부동산 관련 개정사항 중 하나로, 다주택자의 퇴로를 막는데 일조했던 규정입니다.
종전규정을 간단히 안내드리자면
"다주택자의 경우에는 최종 1주택을 제외한 나머지 주택을 양도했다고 할지라도, 최종 1주택에 대해 1세대1주택 비과세를 적용받고자 한다면 비과세 요건(보유 및 거주)을 최종주택 양도시점부터 재기산하여 충족해야한다<종전규정>" 는 시행령이었습니다.
간단히만 언급했지만, 굉장히 복잡한 규정이었으므로 2022.05.10. 이후 주택을 양도하시는 분들은 종전 규정을 잊으시는 것도 방법이겠습니다... 다행히도 이번 개정으로 인해 2021.01.01.~2022.05.09. 까지 양도된 주택들에 대해서만 적용되는 종전규정이 되었습니다.
즉, 이번 비과세 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지는 지난 정권의 개정 전으로 되돌리는 개정입니다.
이와 관련한 국세청의 해석이 2022.06.02.에 나와 살펴보도록 하겠습니다.
위 상황은
(1) 3주택(A,B,C) 1분양권(D)을 보유했던 다주택자가
(2) 주택 2채(A, C주택)를 처분하고, B주택과 D분양권을 보유하고 있는 상태에서
(3) 개정 이후 B주택을 양도하는 상황입니다.
B주택 취득일로부터 1년이 지난 후 D분양권을 취득했으므로,
①D분양권 취득일로부터 3년 이내에 B주택을 양도하거나 ②D분양권이 준공된 후 세대 전원이 이사하여 1년이상 거주하고 준공 2년 내 B주택을 양도한다면 소득세법 시행령 156조의3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】에 따라 1세대 1주택에 해당합니다.
또한, B주택의 경우 2016.11. 취득(2017.08.02. 이전 취득은 비과세 판단시 거주요건이 없음)하였으므로 보유기간 2년만 충족하면 비과세를 적용할 수 있습니다.
즉, 위 상황에서는 22.05.10. 이후 당장 B주택을 양도하여도 비과세 적용이 가능하다는 의미입니다.
그렇다면 만약 이번 개정이 없었다면 비과세를 받기위해 어떻게 해야했을까요?
종전규정이 적용된다면, C주택을 양도한 2021.10. 부터 2년을 더 보유한 뒤에야 비과세 적용이 가능했을 것입니다.
3. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화
종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우, 종전주택 양도기한을 신규주택 취득일로부터 2년으로 완화하고, 세대원 전원 신규주택 전입요건을 삭제하였습니다.
마지막 개정사항은 일시적 1세대 2주택 요건 완화입니다. 지난 정권에서는 조정대상지역 내 일시적 1세대 2주택 규정을 2회에 걸쳐 바꾼 바 있습니다. 이번 개정은 이를 다시 되돌리는 개정이라 볼 수 있겠습니다.
(1) 2018.09.13. : 3년→2년 (종전주택 양도기간 축소)
(2) 2019.12.16. : 2년→1년 + 1년 내 전입 (종전주택 양도기간 축소 및 전입요건 신설)
종전에는 조정대상지역 내 주택을 보유한 채, 조정대상지역 내 신규주택을 취득하는 경우에는 신규주택 취득일로부터 1년 내 ①종전주택 양도와 ②세대원 전원 신규주택 전입이 완료되어야 했습니다.
이를 조정대상지역 내 주택을 보유한 채, 조정대상지역 내 신규주택을 취득하는 경우에도 "신규주택 취득일로부터 2년 내 종전주택을 양도만 하면 되는 것으로 개정"한 것입니다.
이와 관련한 국세청의 해석이 2022.06.02.에 나와 살펴보도록 하겠습니다.
위 상황은 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태로 2021.03. 조정대상지역 내 신규주택을 취득한 상황으로써, 신규주택취득일로부터 이미 1년이 지나 일시적 2주택에 해당하지 않는 상황이었습니다. 다만, 이번 개정으로 인해 종전주택 양도기간이 2년으로 연장되고, 전입요건이 삭제된 바 일시적 2주택에 해당한다는 내용입니다.
만약 이번 개정이 없었다면 위 사례에서 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없었을 것입니다.
예규에 딱 들어맞는 상황이 흔치는 않겠으나, 위와 같이 신규주택 취득일로부터 1년은 이미 지났고 2년은 지나지 않은 상황에 계신분들은 재차 확인하셔서 비과세 적용을 받으실 수 있기를 바랍니다.
- 첨부파일 목록
1. 220509 기획재정부 보도자료
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