일시적 2주택 (소득령§155) - ② 상속 주택 일시적 2주택

 

안녕하세요

박 세무사의 세금공원입니다.

 

양도일 당시에 1주택이 아님에도 불구하고, 특정 요건을 만족하면 1주택으로 보아 주택 비과세를 적용받을 수 있는 상황이 있습니다. "일시적 2주택"이라 잘 알려진 이 조문은 소득세법 시행령 §155, 156의2, 156의3 에서 규정하고 있습니다. 대체취득, 상속주택, 동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택, 임대사업자의 거주주택 등이 이에 해당합니다.

 

상속주택은 본인의 의지와 관계없이 취득하는 특성이 있기 때문에 상속 주택과 관련된 많은 세제 혜택들이 있습니다.  예를들면 양도소득세(비과세, 중과세), 취득세(주택 수, 특례세율), 종부세(상속주택 주택 수 배제) 등이 그 예입니다. 이 글에서는 양도소득세에 있어서 상속 주택의 일시적 2주택에 대한 내용을 정리합니다. 

 

기본적인 법령해석부터 주의해야하는 상황까지 다루어보도록 하겠습니다.

1. 적용요건

양도 시점에 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세 1주택 비과세를 적용합니다. 

즉, 상속주택 외의 주택을 양도할 때 비과세가 적용되는 것입니다. 가끔 상속주택을 양도하면 비과세가 되는 것으로 잘못 알고 계신 분들이 있는데, 완전히 정반대이므로 주의하셔야겠습니다.

 

또, 상속주택 일시적 2주택 특례에는 중복보유 기간(상속취득 이후 몇 년 내 양도해야 한다) 조건이 없습니다. 다른 일시적 2주택 특례들(대체취득, 동거봉양, 혼인합가 등)과는 다른 점입니다. 

 

짧게 정리하자면 위 내용으로도 충분할 수 있지만, 여러 사례에 적용할 수 있도록 정확하게 검토하고자 한다면 상황에 따라 쉽지않을 수 있는 주제입니다. 법령으로 한 번 살펴볼까요?

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의 2 제7항 제1호 및 제156조의 3 제5항 제1호에서 같다).
 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 

1) 상속주택 요건

상속주택 취득으로 인한 양도소득세 일시적 2주택 특례를 적용할 때, 상속주택이라 함은 단순히 상속을 원인으로 취득한 주택 모두를 의미하는 것은 아닙니다. 이 부분을 정말 조심하셔야합니다. 특례 적용이 가능한 상속주택에 해당하는 지를 확인하려면 어떤 것을 확인해야 할까요?

 

(1) 선순위 상속주택일 것

가장 먼저 피상속인(망자)이 상속개시일(돌아가신 날) 당시 주택을 몇 채 가지고 있었는지를 확인해야합니다. 피상속인이 상속개시 당시 주택을 1채만 갖고 있었다면 상속주택 판단에 어려움이 없겠지만, 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순서에 따른 1주택을 상속주택으로 보고 있습니다. 이에 해당되는 주택을 주로 "선순위 상속주택"이라 합니다.

 

 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 

자주 접하는 상황으로는 피상속인이 다주택자였던 경우로, 여러 상속인에게 주택을 한 채씩 상속한 경우 각각의 상속인 모두가 본인들이 상속주택 비과세 대상자라고 생각하는 경우가 있습니다. 위 순서에 따른 선순위 상속주택을 잘 판단하셔야합니다.

 

(2) 상속 당시 피상속인과 별도 세대일 것

소득세법 상 1주택 비과세는 세대 개념으로 적용되기 때문에 동일세대인 경우에는 상속인이 주택을 상속받게 되더라도 세대 합산 주택 수에 변화가 없게 됩니다. 즉, 원칙적으로 상속개시일 당시 피상속인과 상속인이 별도 세대여야합니다.

 

예외적으로, 상속개시일 당시 동일세대인 경우로 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택을 보유하고 있던 경우에는 피상속인이 세대를 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 보고 있습니다. 

 

2) 일반주택 요건

일반주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세이다 보니 일반주택은 요건이 없다고 알고 계실 수 있습니다. 다만, 일반주택에도 한 가지 요건이 있는데 상속개시일 당시 보유한 주택이어야한다는 점입니다.

상속개시일 당시 보유한 주택에는 상속개시일 당시 보유한 입주권이나 분양권에 의해 취득한 신축주택도 포함됩니다.

 

하지만, 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외되므로 주의하셔야합니다.

예를 들어, 별도세대의 자녀가 피상속인이 돌아가시기 전 주택을 증여 받고, 2년 이내에 상속을 원인으로 다시 한 번 주택을 취득한다면 상속주택 비과세 적용이 불가능합니다.

 

* 예외(2013.02.14. 이전 취득)

위 일반주택의 "상속개시일 당시 보유" 요건은 2013.02.15. 개정을 통해 추가된 요건입니다. 부칙 (2013. 2. 15. 대통령령 제24356호)의 내용에 따라 개정규정은 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터 적용하므로, 만약 일반주택을 2013.02.14. 이전에 취득했다면 상속개시일 이후에 취득한 주택이라해도 상속주택 비과세 적용이 가능합니다.

[2012.06.29. 대통령령 제23887호] 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다).

[2013.02.15. 대통령령 제24356호] 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다).

부칙 (2013. 2. 15. 대통령령 제24356호)
제20조 【1세대1주택 특례가 적용되는 상속주택에 관한 적용례】
제155조 제2항, 제156조의 2 제6항 및 제7항의 개정규정은 이 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터 적용한다.

서면-2016-부동산-6045, 2016.12.22.
【회신】
「소득세법 시행령」제155조제2항에서 규정한 상속받은 주택과 2013.2.14.이전에 취득한 그 밖의 주택(상속개시일 전 또는 후에 취득한 주택, 이하 “일반주택”이라 함)을 각각 1개씩 보유한 1세대가 2013.2.14. 이전에 취득한 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것임.
【질의】
(사실관계)
o 1994.02.25. 1개의 주택(A)을 소유하고 있던 甲의 모친 상속개시
ㆍ상속개시당시 甲과 甲의 모친은 별도세대
o 2000.01.05. 甲의 배우자는 경기도 일산서구 ○○동에 소재하는 B주택 취득
o 2016.11.25. 甲의 배우자가 소유하고 있던 B주택 양도
(질의내용)
o 갑의 배우자가 양도한 B주택을 비과세 받을 수 있는지.

상속받은 주택을 소유한 상태에서 2013.02.14. 이전에 취득한 일반주택을 양도할 때에는 소득세법 시행령 제154조 1항을 적용하는 것임(서면-2016-부동산-6045, 2016.12.22.).pdf

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2. 자주 묻는 질문

(1) 공동상속주택 소수지분?

 공동상속주택 소수지분은 1주택 비과세 판단 시 주택 수에서 제외한다는 것, 흔히들 알고 계십니다. 하지만, 공동상속주택 소수지분 또한 상속개시일 당시 피상속인의 주택 수를 고려해야한다는 것도 알고 계시는 분은 많지 않습니다. 2017년 소득세법 개정을 통해 공동상속주택 소수지분 또한 선순위 상속주택에 한해 적용되는 것으로 조문을 개정하였고, 이후 조세심판원에서도 동일한 해석을 하고 있습니다.

[2016.03.31. 대통령령 제27074호] 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

[2017.02.03. 대통령령 제27829호] 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

조심-2020-전-8566, 2021.05.06
[요지]
선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택 수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택1에 대해서는 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

조심-2018-중-0793, 2018.05.02.
[요지]
소수지분 보유자의 경우 선순위 우선주택(1주택)에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외하고 나머지 공동상속주택(소수지분)에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없음

선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택 수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택 소수지분은 주택 수에 포함(조심-2020-전-8566, 2021.05.06.).pdf

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소수지분의 공동상속주택을 3채 보유하는 1세대가 일반주택 양도 시 비과세 적용할 수 없음(조심-2018-중-0793, 2018.05.02.).pdf

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