1세대 1주택 양도소득세 비과세
- 세금/양도소득세
- 2022. 6. 12.
안녕하세요
박세무사의 세금공원입니다.
많이들 알고 계시는 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 규정에 대한 기본내용을 정리하고자 합니다.
가장 기본적인 규정이고, 세법을 잘 모르시는 분들도 한 번쯤 들어본 적은 있는 규정일 것으로 생각됩니다.
다만, 2017년 이후 수차례 부동산 세법이 변경되었기 때문에 상황에 따라 복잡한 법리판단이 필요할 수도 있습니다. 이 글에서는 일반적인 내용을 정리하고, 추후 세부 케이스에 대한 내용을 더 포스팅할 예정입니다.
1. 입법취지
"1세대 1주택"의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데 있다.
[대법원 94누125, 1994.09.13.]
2. 요건
(1) 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있을 것
(2) 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것 (단, 취득당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것)
소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
(1) 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있을 것
당연한 이야기이지만 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유하고 있어야합니다.
쉽게만 느껴지던 이 문장이 막상 내 상황에 적용해보려하면 궁금증들이 하나 둘 생겨나기 시작하실 것입니다.
양도일 현재란 언제를 의미하는 것일까요? 1세대의 구분은 어떻게 지어야할까요? 주택수에는 어떤 것들이 포함될까요? 문장을 잘라서 하나씩 확인해보도록 하겠습니다.
1) 양도일 현재란?
원칙적으로 소득세법에서는 대금을 청산한 날(잔금청산일)을 양도 또는 취득의 시기로 정하고 있습니다.
다만, 모든 거래를 일률적으로 정의할 수 없기때문에 "대금을 청산한 날"이 분명하지 아니한 경우를 아래와 같이 시행령을 두어 정의하고 있습니다. 이하 내용이 복잡하시다면, 일반적인 부동산의 매매거래에 적용되는 손쉬운 공식을 기억합시다.
☆ 빠른 날[잔금 청산일, 소유권이전 등기접수일]
즉, 잔금일이 양도일 현재가 되는 것이고, 흔한 경우는 아니지만 잔금일 전에 소유권이전 등기를 먼저 진행했다면 등기접수일이 양도일이 되는 것입니다. 여기서 잔금일은 계약서상 잔금일이 아닌, 실제 잔금을 치룬 날을 의미합니다.
소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날
7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
10. 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.
2) 1세대란?
1세대란 본인과 배우자를 기준으로 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족단위를 의미합니다. 또한, 가족단위의 범위를 거주자와 배우자의 직계존비속 및 형제자매로 제한을 두고 있습니다. 즉, 형제자매의 배우자(매형, 형부 등)나 조카의 경우 생계를 같이한다고 하여도 같은 세대로 판단하지 않는다는 의미입니다.
1세대의 범위에 대해서는 종종 헷갈릴 수 있으니, 재차 확인하여야겠습니다.
그렇다면 생계를 같이한다는 것은 무엇을 의미할까요? 단순히 같이 거주한다면 생계를 같이하는 것일까요?
과세관청은 생계를 같이한다는 의미를 단순히 동거를 기준으로 판단하는 것이 아니라, 하나의 경제적 단위를 이루고 있는가를 기준으로 판단합니다.
즉, 주소가 같다고 하더라도 각자의 소득으로 독립적인 생계를 유지하는 개별 세대에 해당한다면 생계를 같이하는 것이 아니라는 것입니다.
다만, 실무 상 과세관청을 상대로 같은 주소임에도 세대를 달리한다는 것을 입증하기가 쉬운 일이 아닙니다. 그래서 대부분의 예규나 판례를 확인해보시면, 개별 세대임을 인정받지 못해 세액이 추징되는 경우가 대부분인 것을 보실 수 있습니다. 아래는 동일 거주지 내 별도세대를 인정받은 사례들입니다. 하지만 이 사례들이 일반적인 사례라고는 생각하시면 절대! 안됩니다.
소득세법 제88조 [ 정의 ]
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만,
대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
소득세법시행령 제151조 [ 양도의 범위 ]
법 제88조 제6호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것
양도하는 해당 주택의 보유기간이 양도일 현재 2년 이상이어야합니다.
또한, 일명 '8.2 부동산 대책(2017.08.02.)' 후로 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야합니다.
| 주택의 취득시기 | 지역 | 보유요건 | 거주요건 |
| 2017.08.02. 이전 | 무관 | O | X |
| 2017.08.03. 이후 | 조정대상지역 내 | O | O |
| 조정대상지역 외 | O | X |
드디어 조정대상지역이 등장했습니다.. 최근 5년간 주택 양도소득세를 어렵게 만든 주범이기도 합니다.
많은 분들이 헷갈려하시는 것이 거주요건을 판단하는 시점이 취득시점인지, 양도시점인지 하는 것입니다. 1주택 비과세 판단 시, 보유기간 중 거주기간 요건 여부는 취득시기를 기준으로 판단합니다.
즉, 양도시점에 조정대상지역 지정이 되었더라도 취득시점에 조정대상지역이 아니었다면, 비과세 적용 시 거주요건을 필요로 하지 않습니다.
3. 내용
비과세 요건을 만족한 주택과 이에 딸린 토지로서 일정 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득은 양도가액 합계액 12억원까지는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
위 두 가지 요건을 모두 만족한 주택은 그 주택부수토지와 함께 양도가액 합계액 12억원까지 양도소득세를 과세하지 않습니다. 여기서 주택부수토지의 면적은 주택의 정착면적에 지역별로 일정한 배율을 곱하여 구합니다.
소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
(1) 양도가액 합계액이 12억 원이하인 경우
주택과 주택부수토지의 양도가액 합계액이 12억원 이하인 경우에는 전체 양도차익에 대해 비과세되므로, 발생하는 양도소득세가 없습니다.
(2) 양도가액 합계액이 12억 원을 초과하는 경우(고가주택)
주택과 주택부수토지의 양도가액 합계액이 12억원을 초과하는 경우에는 전체 양도차익 중, 12억원을 초과하는 부분은 양도소득세 과세대상입니다. 즉, 양도차익을 아래와 같이 구하여야합니다.
간혹가다가 12억원까지 양도소득세가 발생하지 않는다는 것만 듣고서, 20억원에 양도하면 8억원에 양도한 것으로 보고 세금을 계산하는게 아닌가 묻는 납세자분들이 종종 있습니다. 절대 그렇지 않고, 비율을 계산하여야함을 꼭 기억하셔야합니다.
4. 그 외 자주 묻는 Q&A
(1) 비과세 주택이 양도차손이 발생했어요
종종 비과세주택이 양도차손이 발생하는 경우가 있을 수 있습니다. 연중 비과세 주택 양도 1건만 존재한다면 이 질문이 의미없게 느껴지실 수도 있습니다. 양도차손이라면 세금과는 관련이 없기 때문입니다.
하지만, 이 질문이 큰 영향을 미치는 경우가 있습니다. 연중 다른 부동산의 양도차익이 존재하는 경우입니다.
양도소득세는 거주자 별로 1년간 양도된 부동산 양도차익과 양도차손을을 합산하여 확정신고하도록 되어있습니다. 그렇기에 양도차손이 발생하는 부동산이 있다면, 양도차익이 발생하는 부동산과 한 해에 함께 처분함으로써 양도소득세를 줄이는 방법도 있습니다. 하지만! 비과세 대상 양도차손은 다른 양도차익과 합산할 수 없습니다.
(2) 오피스텔은 주택이 아니죠?
오피스텔이 주택에 해당하느냐 묻는 질문도 자주 묻는 질문 중 하나입니다. 오피스텔은 주택법 상 주택에 해당하지 않고, 준주택으로 보기 때문에 청약을 진행할 때엔 주택이 아닌 것으로 보고 있습니다. 하지만, 세법은 실질에 따라 과세한다는 실질과세원칙을 따르고 있습니다. 등기부등본 상 업무시설(오피스텔)이라 할지라도 세입자를 들여 주거용도로 사용하고 있다면, 주택에 해당합니다. 특히나 오피스텔의 경우, 언제든지 주택으로 이용가능한 형태이기 때문에 과세관청이 주의깊게 확인하기도 합니다.
물론 그럼에도 불구하고, 법원 주변이나 법조타운 등에서는 오피스텔을 실제로 사무실로 사용하는 경우도 존재합니다. 이 경우에는 사업자등록증(상가임대업), 과거 임대차계약서와 부가가치세 신고내역 등을 평소에 잘 관리해야합니다. 세무서에서 오피스텔을 소유한 자가 주택 양도소득을 신고했을 때, 추가 소명자료를 요청할 가능성이 높기 때문입니다.
이상으로 1세대 1주택 비과세의 기본적인 정리를 마칩니다
1세대 1주택 비과세 상담은 위와 같이 일반적인 상황보다 일시적 2주택(대체주택, 상속, 혼인, 동거봉양 등) 상황인 경우가 많습니다. 일시적 2주택 사례는 글 하나에 포스팅하기엔 너무 방대한 양이어서.. 추후 사례별로 하나씩 포스팅할 예정입니다.
세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영
A. 서울특별시 송파구 백제고분로36길 36, 2층 (석촌동, 동일빌딩)
M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
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