상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례
- 세금/양도소득세
- 2024. 4. 24.
안녕하세요
박 세무사의 세금공원입니다.
오늘은 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 살펴보려합니다.
상생임대주택 요건을 만족한 주택은 추후 양도하는 때에 3가지 조문의 거주요건을 만족한 것으로 보아 세액을 산출합니다.
현행 조문 상 1년 6개월 이상의 직전임대차계약이 만료된 후, 2024년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결해야하기 때문에 현 시점에 신규 취득하거나, 현 시점에 처음 임대하는 주택은 적용될 여지가 없는 조문이긴 합니다. 그럼에도 거주요건을 충족하지못해 걱정하고 있는 분들에게는 희망이 될 수도 있어 꼭 확인해보아야하는 조문입니다.
어떤 요건과 혜택이 있는지 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
1. 요건
1) 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
직전 임대차계약은 해당 주택을 취득한 후 체결된 임대차계약을 의미하며, 1년 6개월 이상을 유지했어야합니다. 여기서 주의할 점은 주택을 취득한 후 체결되어야한다는 점입니다.
이 조건을 갖추지 못하는 가장 흔한 상황으로는 "분양권으로 취득하는 주택의 분양 잔금을 전세 보증금으로 납부하고자 하는 경우"와 "전 소유자와 임차인간 체결 되어있던 임대차계약을 승계하는 경우"가 있습니다. 두 사례 모두 주택 취득 전 체결된 계약이므로 직전임대차계약에 해당하지 못하고, 이 경우에는 그 다음 계약을 직전 임대차계약으로 보아야 합니다.
서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.07.
【회신】
「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것임.
기획재정부 재산세제과-1446, 2022.11.18
【제목】
전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약이 아님
"임대기간 1년 6개월"을 계산할 때에는 실제 임대기간을 기준으로 판단해야합니다. 또한, 임대기간 계산 시 1개월 미만의 기간은 1개월로 보아 계산합니다. 즉, 1년 5개월 10일 임대했다고 하여도, 1년 6개월 임대한 것으로 보는 것입니다.
첨부파일로 올려드리는 기획재정부 보도자료의 (질문9)에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
2) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 상생 임대차계약을 체결할 것
직전 임대차계약이 종료된 후의 계약을 상생 임대차계약이라 하며, 법정 기간 내 계약이 체결되었음이 확인되어야 합니다. 직전 임대차계약은 최소 1년 6개월의 임대기간이 필요하며, 상생임대차계약을 2024.12.31.까지 체결해야하므로, 현행 세법 상 최소한 2023.06.30. 전에는 직전 임대차계약이 체결되었어야 본 규정을 적용받을 수 있습니다.
3) 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내일 것
이렇게 체결된 상생 임대차계약은 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내여야합니다. 이 때, 보증금을 임대료로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법에서 정하는 기준에 따라 증가율을 계산합니다.
일반적으로 직전 계약과 신규 계약 모두가 전세인 경우에는 어려움이 없습니다. 5% 증액 상한을 계산하기가 어렵지 않기 때문입니다. 직전 계약이 1억 원의 전세 계약이었다면, 5% 증액된 전세계약은 1억 5백만 원의 전세계약입니다.
계산이 어려워지는 상황은 직전 계약은 전세였지만, 신규 계약이 월세인 경우 혹은 그 반대의 상황입니다. 이런 경우에는 직전 계약과 신규 계약 모두를 "환산보증금"으로 변경한 뒤 비교하도록 되어있으며, 환산보증금을 계산하는 산식이 수시로 변경되기 때문에 주의를 요합니다.
* 환산보증금 = 임대보증금+[(월 임대료×12)÷(주택임대차보호법 §7의2+한국은행 기준금리)]
계산이 간단하지도 않을 뿐더러, 주택임대차보호법의 개정 여부와 계약일의 한국은행 기준금리를 확인해야하기 때문에 번거로움이 큽니다. 계산을 편히 하기 위해서는 렌트홈(https://renthome.go.kr) 사이트의 "임대료인상률계산"을 활용하실 수 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조(임대보증금과 월임대료간 전환)
임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.
4) 상생 임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
체결된 상생 임대차계약은 임대한 기간이 2년 이상이어야합니다. 위 직전 임대차계약과 동일하게 실제 임대기간을 기준으로 판단하며, 임대기간 계산 시 1개월 미만의 기간은 1개월로 보아 계산합니다.
이 때, 임차인의 조기전출로 2년의 기간을 채우지 못했으나 요건을 만족하는 다른 임대차계약을 체결한 경우에는 실제 임대한 기간을 합산하여 계산합니다. 과거에는 2024.12.31.이 지난 후에 임대인의 의도와 다르게 임대기간 2년 요건을 채우지 못하는 경우에는 어떻게 되는지에 대해 해석이 없었지만, 작년 예규를 통해 해당 사례에서도 임대기간이 합산되는 것으로 해석하였습니다.
서면-2023-법규재산-0115, 2023.05.09
【회신】
귀 서면질의의 사실관계와 같이, “직전 임대차계약” 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(A)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기 전출하여 「소득세법 시행규칙」제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 임대차계약(B)을 2025년 1월 이후 체결한 경우로서 임차인의 사정으로 인해 임대가 중단되기 전ㆍ후의 두 임대차계약(A, B)에 따른 실제 임대한 기간을 합산하여 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것임.
(사실관계)
o 2020.10월 A주택 취득
o 2021.7월 A주택에 임대차계약 체결하여 임대 개시(소득령§155의3에 따른 “직전임대차계약”에 해당함을 전제)
o 2023.7월 직전 임대차계약 대비 임대료등이 5%를 초과하지 않는 A임대차계약(2년) 체결하여 임대(실제 임대기간 1년 7개월)
o 2025.2월 임차인이 개인적 사정으로 조기 퇴거함에 따라 새로운 임차인과 새로운 B임대차계약 체결(종전 임대차계약의 임대료등보다 낮거나 같은 금액 조건)하여 임대(1년)
o 2026.2월 B임대차계약 종료 후 A주택 양도 예정
(질의내용)
o 직전 임대차 계약기간 요건을 충족하고 갱신계약하여 상생 임대차 계약기간 진행 중 임차인의 개인적 사정으로 조기 퇴거한 경우로서 ´25.1월 이후에 종전임대차계약보다 같거나 낮은 금액으로 새로운 임대차계약을 체결한 경우, 소득령 §156의3에 따른 비과세 특례를 적용 받을 수 있는지 여부
소득세법 시행령 제155조의 3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의 2, 제156조의 2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
소득세법 시행규칙 제74조의 3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
영 제155조의 3 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 요건”이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
2. 세제혜택(내용)
1) 1주택 비과세 거주요건 면제
2017년 8·2대책 이후 조정대상지역 내 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하기 위해 2년 보유, 2년 거주 요건을 만족해야합니다. 하지만, 보유기간 중 상생임대주택 요건을 만족한 주택을 양도하는 때 2년 거주요건은 면제됩니다.
2) 거주주택 비과세 거주요건 면제
소득세법 시행령 §155 20항에는 임대사업자의 거주주택 비과세 규정이 있습니다. 등록된 임대주택 외 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 때, 임대주택을 보유하지 않은 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.
하지만, 보유기간 중 상생임대주택 요건을 만족한 주택을 양도하는 때 거주주택의 2년 거주요건은 면제됩니다. 즉, 거주하지 않은 주택에 대해서도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.
3) 장기보유특별공제 거주요건 면제
주택의 장기보유특별공제는 소득세법 §95 "표1"과 "표2" 두 가지로 나뉘어집니다.
"표1"은 일반적인 장기보유특별공제로 3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 때 양도차익에서 연 2% 공제액을 차감합니다. "표2"는 3년 이상 보유하였고, 보유기간 중 2년 이상 거주한 적이 있는 1세대 1주택을 양도하는 때 양도차익에서 연 8%(보유 4%/거주 4%) 공제액을 차감합니다.
하지만, 보유기간 중 상생임대주택 요건을 만족한 주택을 양도하는 때 "표2"의 2년 거주요건은 면제됩니다.
| 구 분 | 표1 | 표2 |
| 적용대상 | 3년 이상 보유 | 3년 이상 보유 2년 이상 거주 양도시점 1세대 1주택 |
| 공제율 | 2%×보유기간 | (4%×보유기간)+(4%×거주기간) |
| 공제한도 | 30% | 80% [보유기간 40%(10년), 거주기간 40%(10년)] |
3. 관련 예규 및 판례
1) 임대가 연속되지 않은 경우
서면-2022-법규재산-0893, 2022.10.21
【회신】
귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 임대하였다가 일정기간 자가 거주 후 재임대한 경우로서, 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 해당 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 것임.
(사실관계)
o ‘18. XX. A주택 취득
o ‘19. XX. 임대차계약(2년 이상)
o ‘21. XX. 임대차계약갱신 거절(실거주 사유, 「주택임대차보호법」 제6조의3제1항제8호)
o ‘21. XX. 본인 거주
o 새로운 임대차 계약 예정
(질의내용)
o 1세대가 주택을 취득한 후 임대하였다가 일정기간 자가 거주 후 재임대한 경우
- 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례가 적용 가능한지
2) 만료 전 갱신계약의 상생임대차 해당 여부
서면-2022-부동산-5103, 2023.02.08
【회신】
귀 질의의 경우, 우리청 질의회신문(서면법규재산-4071, 2022.12.15.과 서면법규재산-2905, 2022.12.15.)를 참고하기 바람.
◈ 서면-2022-법규재산-4071(2022.12.15.) ; 서면-2022-법규재산-2905(2022.12.15.) 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하고 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “상생임대차계약”에 해당하는 것임.
3) 1개월 미만의 임대기간 계산
서면-2022-법규재산-2784, 2022.08.17
【요지】
상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용함에 있어, 직전 임대차계약의 임대기간이 1년 5개월 19일인 경우 1개월 미만인 기간을 1개월로 보아 1년 6개월 임대한 것으로 봄이 타당함
4. 첨부파일(22.06.24. 보도자료)
세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영
A.서울특별시 송파구 백제고분로36길 36, 2층 (석촌동, 동일빌딩)
M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
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