2024년 세법 개정안 - ②양도소득세 관련
- 세금/양도소득세
- 2024. 8. 21.
안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.
지난 7월 25일, 2024년 세법개정안이 발표되었습니다.
이번 포스팅에서는 양도소득세 관련 개정사항을 살펴보도록 하겠습니다.
※ 글을 읽기 전 참고하셔야 할 점은 세법 개정(안)의 내용은 이대로 시행 확정된 것이 아닙니다.
특히, 법 개정안은 추후 국회 통과까지 이루어져야 개정되는 만큼 야당이 반대입장을 갖는 법 개정안은 실제 시행여부가 불투명함을 알고 계셔야 합니다.
반면, 시행령 개정안은 국무회의만 통과되면 시행되어 비교적 실제 시행될 가능성이 높습니다.
1. 양도소득세 관련내용
1) 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례 신설(조특법 §71의2, 조특령 §68의2 신설)
2024년 초 경제정책방향에서 「인구감소지역 부활 3종 프로젝트」에 포함되었던 내용입니다. 기존 1주택자가 인구감소지역 주택 1채를 신규 취득하는 경우, 1주택자로 간주하여 주택보유·거래 인센티브를 확대하겠다는 내용이었습니다.
요건은 3가지(주택 소재지, 공시가격 상한, 취득기한)가 있으며, 요건을 갖춘 주택이 있는 경우 기존 주택에 대해 1주택자로 보아 양도소득세 및 종합부동산세 혜택을 적용할 수 있습니다.
기존 1주택자가 추가 취득하는 경우에만 적용이 되는 것일지, 취득 당시 다주택이었어도 양도일 기준으로 주택이 2채만 있다면 적용이 가능한 것일지.. 후자일 가능성이 높아 보이지만 자세한 적용례는 입법이 되어봐야 알 수 있겠습니다.
(1) 주택 소재지 요건
인구감소지역(수도권·광역시는 제외하되, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함) 내 소재한 주택이어야 합니다. 단, 기존 1주택과 동일한 시·군·구 소재 신규주택 취득은 제외합니다.
인구감소지역이란, 행정안전부에서 인구감소지수 지표를 적용해 지정하는 지역으로 행정안전부 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 개정안 조문에서 정의하는 인구감소지역은 수도권광역시는 제외하며 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함합니다.
(2) 공시가격 가액 상한 요건
공시가격 4억 원을 상한으로 합니다. 이때, 양도소득세 세제혜택은 취득 시 공시가격을 기준으로 하고, 종합부동산세 세제혜택은 과세기준일 공시가격을 기준으로 합니다. 입법이 되어봐야 알겠지만, 개정안 내용 상으로는 종합부동산세 세제혜택은 매년 과세기준일(06.01.)을 기준으로 판단하게 될 것으로 보입니다.
(3) 취득기한 요건
2024.01.04.~2026.12.31. 내 취득한 주택이어야 합니다. 처음 조문의 내용이 공개된 2024 경제정책방향이 2024.01.04. 발표된 것을 감안하여 취득기한을 설정한 것으로 보입니다. 즉, 요건만 만족한다면 개정 전(2024.01.04. 이후) 이미 취득한 주택에 대해서도 적용이 가능할 것으로 보입니다.
위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용됩니다.
* 첨부자료 [2024년 경제정책방향(2024.01.04.)]
2) 비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례 신설(조특법 §98의9, 조특령 §98의8 신설)
최근 수도권을 중심으로 주택 매수심리가 살아나고 거래 건수가 늘고 있지만, 비수도권 지역은 여전히 주택시장이 좋다고 할 수 없는 상황입니다. 조특법 §98 부터 §98의8은 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례 규정이 모여있습니다.
과거 주택시장이 좋지 않았던 시기마다 비슷한 규정(5년 일정% 감면, 주택 수 제외 등)들이 등장해 부동산 시장을 살리고자 했었지요. 개정안 내용 상 이번에 신설될 조문은 양도소득세 및 종합부동산세 적용 시 주택 수만 제외될 것으로 보입니다.
요건은 다음과 같습니다.
(1) 취득기한 요건
2024.01.10.~2025.12.31. 내 취득한 주택이어야 합니다. 처음 준공 후 미분양 주택 구입자에 대한 혜택을 언급한 민생토론회(2024.01.10.) 일자를 감안하여 발표된 것으로 보입니다. 이 조문도 요건만 갖춘다면 개정 전(2024.01.10. 이후) 이미 취득한 주택에 대해서도 적용이 가능할 것으로 보입니다.
(2) 주택 소재지 요건
수도권 밖의 지역에 소재한 주택이어야 합니다. 조세특례제한법에서 수도권이란 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 의미하는데 서울특별시, 경기도, 인천광역시가 수도권에 해당합니다.
즉, 수도권의 정의에는 인천을 제외한 다른 광역시(대전, 대구, 부산, 광주, 울산)는 포함되지 않으며, 세종특별시도 포함되지 않습니다. 아무래도 해당 조문이 신설된다면 요건에 해당되는 주요 도시들의 미분양주택부터 분양될 것으로 예상됩니다. 물론, 입법 과정에서 수도권의 정의를 「수도권정비계획법」 제2조 제1호를 그대로 준용할지 추가적인 지역 제한을 넣을지는 확인이 필요하겠습니다.
(3) 면적 및 가액 요건
전용면적 85㎡, 취득가액 6억 원 이하의 주택이어야 합니다. 인구감소지역 조문과 다르게 취득가액을 기준으로 하는 것으로 보아 취득 시 요건을 갖춘 주택에 대해서는 양도소득세 및 종합부동산세 혜택을 계속해서 적용받을 수 있을 것으로 보입니다.
위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용됩니다.
* 첨부자료 [민생토론회(2024.01.10.)]
3) 혼인에 대한 1세대 1주택 특례 적용기간 확대(소득령 §155⑤, §156의2⑨, 종부령 §1의2④)
현행 세법 상 양도소득세를 산출함에 있어 각각 1주택을 가진 자가 혼인으로 인해 1세대 2주택이 된 경우 혼인신고일로부터 5년 이내 양도하는 주택은 1주택자로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다. 종합부동산세를 산출함에 있어 혼인신고일로부터 5년 동안은 부부를 각각 1세대로 보아 계산합니다.
이번 개정안은 5년의 기간을 10년으로 연장하는 개정안입니다.
해당 개정 내용은 「저출생 추세반전을 위한 대책」에서 2024.06.19. 발표되었던 내용을 개정안에 반영한 모습입니다.
개인적으로 혼인 및 출산의 적령기에 있는 청년들에게 혼인에 따른 1주택 간주기간을 5년 확대해 주는 것이 정녕 그들이 필요로 할 세제혜택일지는 잘 모르겠습니다. 세법 개정의 방향에 저출생 대책이 반영되고 있다는 것에 의미를 두어야겠습니다.
위 내용대로 개정안이 통과된다면 영 시행일 이후 양도(양도소득세), 성립(종합부동산세)하는 분부터 적용됩니다.
4) 상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용기한 연장(소득령 §155의3①)
상생임대주택 양도소득세 과세특례 중 상생임대차계약 체결기한을 2026.12.31. 까지 연장하는 개정안입니다. 현행 세법 상으로는 올해(2024.12.31.)까지 상생임대차계약을 체결한 경우에만 적용이 가능했었습니다. 이를 2년 더 연장하는 개정안입니다.
2024.04.24 - [세금/양도소득세] - 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례
임대료 증가율 5%의 제한을 지킨 임대인에게 세제 혜택을 주는 조문으로, 임대료 상승을 제한하고 임대물건이 늘어나는 효과가 있어 임대시장이 안정되는 효과가 있을 수 있습니다.
현행법 상 기한 내 상생임대차계약을 체결하지 못했던 분들께는 추가로 연장되는 2년 내에만 체결하면 되므로, 실거주하지 못하는 상황이었던 분들께 굉장한 희소식입니다.
세법 개정안 자료 내 적용시기가 별도 표시되지 않으나, 양도소득세 개정내용은 일반적 적용례 적용 시 시행일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.
5) 양도소득세 이월과세 적용대상 자산 확대(소득법 §97의2)
소득세법 §97의2【양도소득의 필요경비 계산 특례】 는 일명 배우자 등 이월과세 규정입니다. 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 10년 내 양도하는 경우에는 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 규정입니다.
이 규정 때문에 증여받은 후 10년간은 양도하면 안 된다는 말이 돌기도 하지요(양도 자체는 할 수 있으나, 그로 인한 양도소득세가 많이 발생할 수 있습니다)
현행법 상 배우자 등 이월과세 규정은 ①토지와 건물, ②부동산을 취득할 수 있는 권리, ③이용권·회원권을 증여하는 경우에만 적용되는 규정이었습니다. 여기에 양도일 전 1년 이내 증여받은 주식 등을 추가하는 개정안입니다.
크게 새로운 개정안은 아닙니다. 왜냐하면 2025.01.01. 금융투자소득세 시행이 예정되어 있었고, 관련 규정으로 금융투자소득세의 필요경비 계산 특례에 동일한 내용의 조문이 시행될 예정이었기 때문이죠.
하지만 이번 개정안에 금융투자소득세의 완전 폐지가 들어온 상황이라, 폐지되더라도 주식에 대한 이월과세 규정을 시행하기 위해 기존 조문을 개정하는 것으로 보입니다.
약 3개월 전, 국세청에서 「주식과 세금」 책자를 통해 해외주식 절세법으로 배우자/자녀 증여 후 양도 방안을 제시한 적이 있습니다. 양도차익이 크게 난 주식을 양도하기 전 배우자나 자녀에게 증여한 뒤 양도한다면 양도소득세를 절세할 수 있다는 내용이었습니다. 너무나도 유명한 절세방안이었지만, 이 개정안이 그대로 통과된다면 이와 같은 양도소득세 절세방안을 적용하기 위한 증여시기는 올해가 마지막이 되겠습니다.
위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 증여받는 분부터 적용됩니다.
6) 토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설(소득법 §100③, 소득령 §166⑦)
현행 소득세법 상 토지와 건물을 일괄취득하거나 일괄양도하는 때, 가액 구분이 불분명한 경우(임의 구분한 가액이 세법 상 안분가액과 30% 이상 차이나는 경우에도 불분명한 것으로 봄) 가액을 안분하는 기준은 부가가치세법 시행령 §64① 을 따르도록 하고 있습니다.
부가가치세법 시행령 §64①을 따르면 "감정평가가액-기준시가-장부가액-취득가액" 순서가 적용되며, 소득세법은 별도의 예외 규정이 존재하지 않았습니다. 한편, 부가가치세법 시행령 §64②에는 안분계산 예외규정을 2022.02.15. 신설하여 적용하고 있습니다. 이에 소득세법도 부가가치세법에 맞추어 예외 규정을 신설하는 개정안입니다.
부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
② 법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. (2022. 2. 15. 신설)
1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우 (2022. 2. 15. 신설)
2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 (2022. 2. 15. 신설)
위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.
7) 부동산 양도금액 연금계좌 납입 시 양도소득세 과세특례 신설(조특법 §99의14)
기초연금 수급자로서 (1) 부동산 양도 당시 1주택 또는 무주택 세대이고, (2) 양도 부동산을 10년 이상 보유하였고, (3) 부동산 양도금액을 연금계좌에 납입(1억 원 한도)하여 연금 형태로 수령하는 경우에는 해당 부동산 양도소득세에서 연금계좌 납입액의 10%를 세액공제받을 수 있게 됩니다. 적용기한은 2027.12.31. 까지입니다.
기초연금이란, 만 65세 이상이고 대한민국 국적을 갖고 있으며 국내에 거주하는 어르신 중 가구의 소득인정액이 일정금액(2004년 기준, 단독가구 213만 원, 부부가구 340.8만 원) 이하인 분들이 수령하실 수 있는 연금입니다.
부동산 중심의 자산 구성을 가진 우리나라의 가계 특성에 맞추어, 부동산 연금화를 통해 노후생활에 안정을 지원하기 위함입니다. 점차적으로 대상자 범위를 확대시켜 많은 분들이 혜택을 받을 수 있었으면 합니다.
위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.
세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영
A. 서울특별시 송파구 백제고분로36길 36, 2층 (석촌동, 동일빌딩)
M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
E. cta_pjy@naver.com
'세금 > 양도소득세' 카테고리의 다른 글
| 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 (2) | 2024.05.22 |
|---|---|
| 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례 (0) | 2024.04.24 |
| 일시적 2주택 (소득령§155) - ② 상속 주택 일시적 2주택 (0) | 2024.03.12 |
| 일시적 2주택 (소득령§155) - ① 대체 취득에 따른 일시적 2주택 (0) | 2022.06.29 |
| 1세대 1주택 양도소득세 비과세 (0) | 2022.06.12 |