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다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 중 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 양도 시 장기보유 특별공제 적용 불가(기획재정부 재산세제과-477, 2024.04.17.)

안녕하세요박세무사의 세금공원입니다 지난 해 말, 2009.03.16.~2012.12.31. 취득한 주택을 양도하는 경우에는 조정대상지역 내 다주택자라 하여도 기본세율이 적용된다는 기획재정부의 해석 변경이 있었습니다. 이후 기본세율이 적용된다면 장기보유 특별공제도 적용되는 것인가에 대해 여러 의견이 있었고, 며칠 전 그에 대한 해석이 나와 소개드립니다. 결론부터 말씀드리면 "다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 양도 시 기본세율이 적용되더라도 장기보유 특별공제는 적용될 수 없다" 입니다.1. 예규내용세목양도문서번호기획재정부 재산세제과-477생산일자2024.04.17.[ 제 목 ]다주택자가 ’09.3.16.～’12.12.31. 중 취득한 주택을 조..

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다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 중 취득한 주택을 2018.04.01. 이후에 양도한 경우 기본세율을 적용하는 것임(기획재정부 재산세제과-1422, 2023.12.26.)

안녕하세요박세무사의 세금공원입니다 과거 2008년 리먼 브라더스 사태 여파로 인해 국내 부동산시장까지 침체기에 들어가는 타격이 있었습니다. 이에 2008년 말 부동산 시장 활성화를 위해서 일정 기간(2009.03.16.~2012.12.31.) 내 취득하는 부동산은 비사업용토지 중과세 및 다주택 중과세 규정을 배제하는 세법 부칙(2008.12.26. 법률 제9270호, 소득세법 부칙§14)을 발표했습니다.부칙에 따라 해당 기간 내 취득하기만 한다면, 취득원인 및 양도시기와 관계없이 중과세 배제가 가능했었습니다. 하지만, 세법의 개정으로 2014년 부칙과 연결되어 있던 다주택 중과세 조문(소득세법 §104 1항 4호 내지 7호)이 삭제되고, 이후 2017년 말 같은 조 7항으로 조정대상지역 내 다주택자 중과..

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상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례

안녕하세요박 세무사의 세금공원입니다. 오늘은 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 살펴보려합니다.상생임대주택 요건을 만족한 주택은 추후 양도하는 때에 3가지 조문의 거주요건을 만족한 것으로 보아 세액을 산출합니다. 현행 조문 상 1년 6개월 이상의 직전임대차계약이 만료된 후, 2024년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결해야하기 때문에 현 시점에 신규 취득하거나, 현 시점에 처음 임대하는 주택은 적용될 여지가 없는 조문이긴 합니다. 그럼에도 거주요건을 충족하지못해 걱정하고 있는 분들에게는 희망이 될 수도 있어 꼭 확인해보아야하는 조문입니다. 어떤 요건과 혜택이 있는지 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.1. 요건1) 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것..

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동거주택 상속공제 - 생각보다 적용 받기 까다로운 이유

안녕하세요박 세무사의 세금공원입니다. 이번 포스팅에서는 상속세 동거주택 상속공제에 대해 다뤄보고자 합니다. 많은 분들이 당연히 적용될 것이라 생각하시지만, 실제로는 굉장히 까다로운 요건으로 인해 공제 대상이 된 사례는 많지 않습니다. 아무래도 오늘날 한국의 일반적인 가족형태는 대가족 형태가 아니라, 핵가족(소가족) 형태입니다. 연로하신 부모님을 모시게 되더라도, 온전히 세대를 합가하여 10년 이상 모시는 경우는 흔치 않습니다. 심지어 10년 이상 계속하여 피상속인 소유의 1주택만을 보유해야하는 요건을 동시에 만족하기란 현실적으로 어렵습니다. 그러면 아래에서 어떤 요건들이 있고, 무엇을 조심해야하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 1. 적용요건피상속인과 상속인1)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속..

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공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면

안녕하세요박 세무사의 세금공원입니다. 오늘은 조세특례제한법 77조  【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 규정에 대해 포스팅하고자 합니다.이 규정은 수용으로 인한 양도소득세 발생 시 적용할 수 있는 가장 일반적인 감면입니다. 감면율이 크지는 않지만, 다른 감면들과는 다르게 요건이 어렵지 않으니 대상이 될 수 있는 지 꼭 살펴보셔야겠습니다.1. 적용 요건1) 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도할 것2) 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득일 것(1) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도..

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수용의 양도 시기 - 공탁금도 안 찾았는데 세금을 내라니?

안녕하세요박 세무사의 세금공원입니다. 지난 포스팅에서 수용의 절차에 대해 정리하였고, 수용도 세법 상 양도에 해당하여 양도소득세 신고/납부의무가 있음을 안내드렸습니다. 양도소득세 과세대상 부동산 등에 해당하는 경우 양도시기가 속한 달의 말일로부터 2개월 내 양도소득세 예정신고 및 납부를 해야하며, 신고납부의무를 행하지 않은 경우에는 가산세가 발생하게 됩니다. 그렇다면 수용의 경우 양도시기는 어떻게 될까요?1. 최초 협의 시최초 협의에 대한 보상금명세서를 수령하신 후 바로 협의에 응하셨다면 양도시기는 일반적인 부동산 양도와 다르지 않습니다. 수용이라 해도 최초 협의단계에서는 매매계약 후 보상금을 수령하고, 소유권을 이전하는 절차가 동일하기 때문입니다. 원칙에 따라 둘 중 빠른 날[대금청산일, 소유권이전등기..

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공익 수용 보상 절차 (2)

안녕하세요박 세무사의 세금공원입니다. 공익 수용의 일반적인 보상절차를 알아보고, 각 단계의 의미를 정리합니다.이전에 포스팅 했던 공익수용 보상절차 (1) 에서는 사업인정고시부터 보상액 산정까지 단계를 정리하였습니다. 보상액 산정 이후에는 보상 협의 및 미협의 시 이후 단계(수용재결, 이의신청, 행정소송)가 남아있습니다. 사실 보상금을 수령하시기 전 절차에 대해서는 세무사의 영역이기보다는 변호사, 감정평가사님의 영역입니다. 세무사는 보상금을 수령하기 전 예상세액을 확인하고 감면 적용을 위해 준비를 도와드릴 수는 있지만, 소송을 대리해드리거나 평가를 통해 보상금을 증액시킬 수는 없기 때문입니다. 나머지 절차들을 마저 정리해 보도록 하겠습니다.2. 수용의 절차4) 손실보상 협의수용..

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공익 수용 보상 절차 (1)

안녕하세요박 세무사의 세금공원입니다. 공익 수용의 일반적인 보상절차를 알아보고, 각 단계의 의미를 정리합니다. 1. 수용이란?수용이란 공익사업의 시행자가 공공의 이익을 목적으로 법에서 정한 절차에 따라 토지 등의 소유권을 강제적으로 취득하는 제도를 말합니다. 도로 확장, 고속도로 건설, 택지 개발, 하천 정비, 산업단지 개설, 문화재 보존, 공원 조성, 항만 개발, 철도 건설 등의 공익사업에서 수용사업이 있을 수 있습니다. 사업을 시행하기 위해서는 사업지구 내 토지 등이  필요하기 때문에 사업시행자(국가, 지자체 등)는 토지 등을 취득하기 위해 소유자와 매수 협의를 하고, 상호 간에 계약을 체결하여 매수하게 됩니다. 규모가 작은 공익사업이라면 공익사업에 필요한 토지 전부를 협의 매수 방식으로 취득하는 경..

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일시적 2주택 (소득령§155) - ② 상속 주택 일시적 2주택

안녕하세요박 세무사의 세금공원입니다. 양도일 당시에 1주택이 아님에도 불구하고, 특정 요건을 만족하면 1주택으로 보아 주택 비과세를 적용받을 수 있는 상황이 있습니다. "일시적 2주택"이라 잘 알려진 이 조문은 소득세법 시행령 §155, 156의2, 156의3 에서 규정하고 있습니다. 대체취득, 상속주택, 동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택, 임대사업자의 거주주택 등이 이에 해당합니다. 상속주택은 본인의 의지와 관계없이 취득하는 특성이 있기 때문에 상속 주택과 관련된 많은 세제 혜택들이 있습니다.  예를들면 양도소득세(비과세, 중과세), 취득세(주택 수, 특례세율), 종부세(상속주택 주택 수 배제) 등이 그 예입니다. 이 글에서는 양도소득세에 있어서 상속 주택의 일시적 2주택에 대한 내용을 정..

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조정대상지역의 개념, 지정 기준, 지정(해제)현황

안녕하세요박세무사의 세금공원입니다. 조정대상지역이 무엇인지 살펴보고, 과거부터 현재까지 어떤 지역이 지정되고 해제되어 왔는지 알아보겠습니다.특정 지역에 대해 확인하고자하는 시기가 명확히 있으시면, 목차를 통해 바로 확인하시면 되겠습니다. 관련 고시문은 최하단에 파일을 첨부해놓았으니, 다운받아 확인하실 수 있습니다. 조정대상지역이란? 조정대상지역은 박근혜 정부의 2016.11.03. 부동산 대책 때 처음 등장하였습니다. 당시에는 주택시장 과열을 막기 위해 서울 전역과 과천, 성남 등의 지역에 청약 제한을 두는 정도의 수준이었습니다. 하지만, 그 이후에도 계속해서 주택시장이 과열되자 문재인 정부에 들어서 2017.06.19. 부동산 대책과 2017.08.02. 일명 8·2대책을 시작으로 양도소득세나 종합부동..

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금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 - 가족 간 차용증 인정받을 수 있을까?

안녕하세요박 세무사의 세금공원입니다 최근 집 값은 매매/전세/월세 할 것 없이 모두 급등하였고, 결혼식 비용도 만만치 않으며, 엎친데 덮친격으로 어렵게 빌린 대출 금리 마저 올라가고 있습니다. 갑작스레 큰 돈이 필요할 때에 무이자 혹은 저리로 돈을 빌릴 수 있다면 얼마나 좋을까요? 실제로 이런 상황이 닥친다면, 가장 먼저 손을 내밀어 주는 것은 가족일 것 입니다. 하지만, 가족에게 돈을 빌릴 때에는 어떤 방법을 취해야할까요? 인터넷을 찾아보면 블로그나 카페에서  많은 의견을 찾아볼 수 있습니다. 실제로 과세관청은 어떤 조문을 근거로 과세를 하는지, 증여가 아님을 입증하기 위해서는 어떤 자료를 구비해야할지 확인해보도록 하겠습니다. 1. 금전의 무상대출 등에 따른 이익의 증여타인으..

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임대료 환산가액과 근저당권 등 설정 재산 평가액이 동일한 경우 양도가액 산정방법(서면-2022-법규재산-1932, 2022.06.21.)

* 2023.02.28. 소득세법 개정으로 인해 상속세및증여세법 66조에 따라 시가 평가 특례가 적용되는 경우에도 취득가액을 기준시가로 보아 계산하도록 변경되었습니다. 이 글은 작성일 기준 2022년 세법을 적용한 글이므로 현행 세법 적용 시 주의하시기 바랍니다. 안녕하세요박세무사의 세금공원입니다 부담부증여라는 형태의 증여가 있습니다.증여재산에 담보되었거나 관련된 채무를 수증자가 인수하는 형태의 증여를 의미합니다. 부담부증여를 진행하는 경우에는 채무액에 대하여 증여자는 양도소득세를,  재산평가액과 채무액의 차액에 대하여 수증자는 증여세를 신고 및 납부하게 됩니다. 이 때, 상속세 및 증여세법 상 증여재산의 평가를 어떻게 했느냐에 따라 증여자의 양도소득세를 구하는 과정에서 취득가액이 달라질 수 있습니다. ..

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일시적 2주택 (소득령§155) - ① 대체 취득에 따른 일시적 2주택

안녕하세요박세무사의 세금공원입니다. 당연한 말이지만 1주택 비과세를 적용받기 위한 요건 중, "양도일 현재 1주택을 보유하고 있을 것" 이라는 요건이 있습니다.하지만, 주택 수가 양도일 당시에는 1주택이 아님에도 불구하고 특정 요건을 만족하면 1주택으로 보아 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 상황이 있습니다. "일시적 2주택"이라 잘 알려진 이 조문은 소득세법 시행령 §155, 156의2, 156의3 에서 규정하고 있습니다. 대체취득, 상속주택, 동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택, 임대사업자의 거주주택 등이 이에 해당합니다. 이 글에서는 대체 취득에 따른 일시적 2주택에 대한 내용을 정리합니다. 비과세와는 엄연히 다른 조문이기 때문에 1주택 비과세 규정에 대해 알고싶으신 경우에는 아래 글을 확..

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증여재산공제와 재차증여재산 합산과세

안녕하세요박세무사의 세금공원입니다. 증여재산공제와 재차증여재산 합산과세는 증여세의 기본적인 내용으로, 뉴스나 방송 등 어디선가 한 번쯤 들어본 적 있는 분들이 많을 것입니다. 올해 4월에는 직계존속으로부터 증여받는 경우 증여재산공제 한도를 5천만 원에서 1억 원으로 상향하자는 법안이 발의되어 잠깐 이슈가 된 적이 있었습니다.  현재까지도 국회에 계류 중인 해당 법안이 통과될 지는 모르겠으나, 긍정적으로 진행되어 세부담을 더는 데에 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다. 그럼 증여재산공제와 재차증여재산 합산과세에 대해 알아보도록 하겠습니다. 증여재산공제(1) 적용 요건 증여재산공제란, 거주자가 친족으로부터 증여를 받는 경우에 법에서 정한 일정금액을 증여세 과세가액에서 공제해주는 제도입니다.상속세 및 증여세법 ..

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소득령§155①(2)에 따른 조정대상지역의 공고가 있은 날의 의미(사전-2022-법규재산-0326, 2022.05.04.)

안녕하세요박세무사의 세금공원입니다 최근에 포스팅 했던 조정대상지역 지정과 관련이 있는 예규가 나와서 소개하려합니다소개드리는 예규는 조정대상지역 및 분양권(취득)과 관련이 있고, 2021.01.01. 전에 취득한 분양권에 대한 예규이기에 현행 세법을 적용받는 상황은 아닙니다. 따라서 세법의 개정연혁을 알고 있지 않다면 복잡한 내용일 수는 있습니다. 최대한 쉽게 순서대로 한 번 풀어보겠습니다. 우선은 예규 내용을 확인해보도록 하겠습니다 1. 예규 내용세목양도문서번호사전-2022-법규재산-0326생산일자2022.05.04.[ 제 목 ]  소득령§155①(2)에 따른 조정대상지역의 공고가 있은 날의 의미[ 요 지 ]  종전의 주택(A주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 ..

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