수용 시 주택 부수 토지 비과세 배율이 달라진다? : 개정안 요약
- 세금/수용
- 2025. 10. 28.
안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.
최근 소득세법 시행령 일부개정령(안)이 입법예고되면서, 공익사업으로 주택이 수용되는 경우 적용되는 부수토지 비과세 인정 배율이 조정될 가능성이 생겼습니다.
1세대 1주택 비과세에서 부수토지는 주택의 정착면적에 일정 배율을 곱하여 산정하게 되는데, 이 배율은 양도일 당시의 용도지역에 따라 달라집니다. 그런데 수용사업 과정에서는 사업인정고시 이후 토지의 용도지역이 도시지역으로 편입되는 경우가 많아, 기존에 비과세가 가능했던 부수토지 면적이 수용 시점에는 줄어드는 문제가 있었습니다.
이번 개정안은 이러한 불합리성을 완화하기 위해, 수용되는 경우에는 사업인정고시일 직전의 용도지역을 기준으로 부수토지 배율을 적용할 수 있도록 하는 내용을 담고 있습니다.
그렇다면 먼저, 현행 제도의 구조가 어떻게 되어 있는지부터 살펴보겠습니다.
1. 현행 주택 비과세 부수토지 배율
1세대 1주택 비과세에서 주택에 부수되는 토지는 건물의 정착면적(수평 투영 면적)을 기준으로 일정 배율 이내의 면적만 비과세 범위에 포함됩니다. 여기서 정착 면적이란, 건물의 수평투영면적(건물의 위에서 내려다 보았을 경우 전체 건물의 그림자 면적)을 의미합니다.
아파트의 경우 일반적으로 대지지분이 작아 부수토지 배율을 신경 쓸 필요가 없지만, 단독주택·전원주택 등 대지 면적이 넓은 주택을 양도하는 경우에는 이 규정이 양도소득세 판단의 핵심이 됩니다. 현행 부수토지 인정 범위는 아래와 같습니다.
| 도시지역 | 도시지역 밖 | |||
| 수도권 내 | 수도권 밖 | |||
| 주거 · 상업 · 공업지역 | 녹지지역 | |||
| 3배 | 5배 | 5배 | 10배 | |
즉, 같은 면적의 주택이라도 도시지역에 위치했는가, 수도권 내에 위치했는가에 따라 비과세가 적용되는 부수토지 면적이 크게 달라질 수 있습니다. 주택 부수토지 범위를 초과하는 부수토지 면적에 대해서는 비과세 요건을 갖춘 주택이라 하더라도 양도소득세 과세 대상으로 보게 됩니다.
예를 들어 정착면적이 50㎡인 주택의 부수토지 면적이 500㎡이라면 아래와 같이 차이가 날 수 있는 것입니다.
수도권 내 주거지역 : 50㎡ × 3 = 150㎡ 비과세 / 350㎡ 과세
도시지역 밖 : 50㎡ × 10 = 500㎡ 전체 비과세
즉, 같은 면적의 주택이라도 위치한 지역에 따라 비과세 범위가 크게 달라질 수 있습니다.
소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
소득세법 집행기준 89-154-15 【주택정착면적의 기준】
주택정착면적은 건물의 수평투영면적(건물의 위에서 내려다보았을 경우 전체 건물의 그림자 면적)을 기준으로 한다.
2. 문제점, 그리고 개정안 내용
수용되는 주택의 상당수는 단독주택이며, 이 경우 건물 정착면적에 비해 대지 면적이 넓어, 부수토지 배율이 세액에 큰 영향을 미치게됩니다. 문제는 부수토지 배율이 현행법 상 수용여부와 관계 없이 양도일 현재의 용도지역을 기준으로 적용된다는 점(상속증여세과-59, 2013.04.20.)에 있습니다.
상속증여세과-59, 2013.04.20.
1세대1주택 부수토지는 양도일 현재 주택이 정착된 면적에다가 「소득세법 시행령」 제154조 제7항에 따라 해당 배율을 적용하여 계산하는 것임
수용 절차에서는 사업인정고시 이후 토지의 용도지역이 사업 목적에 맞게 변경됩니다. 산업단지의 경우 공업지역으로, 공공주택지구의 경우 주거·상업지역으로 편입되는 식입니다.
용도지역 변경 전에는 정착면적×10배 기준으로 비과세가 가능했던 주택이라도, 사업인정고시 이후 도시지역으로 편입되면 정착면적×3배 또는 5배로 축소 적용되어 비과세 범위가 감소하고, 과세대상 토지가 발생하는 결과가 생겨왔습니다.
이러한 문제를 보완하기 위해 이번 개정안에는 협의매수, 수용되는 경우에는 사업인정고시일 직전일의 용도지역을 기준으로 부수토지 배율을 결정하는 내용을 담았습니다.
3. 현재 주택 수용을 앞두고 있다면?
이번 개정안의 부칙에서는 "이 영 시행 전 자산을 양도한 경우에는 종전 규정에 따른다." 라고 명시하고 있습니다. 즉, 개정안 시행 이전에 양도(협의)를 완료한 경우에는 현행 규정이 그대로 적용되며, 개정안에 따른 배율 조정 효과를 받을 수 없습니다.
따라서 현재 수용 협의를 앞두고 계신 분들은 협의 시점이 매우 중요합니다. 협의를 조금만 서두른 경우라도 개정 전 규정이 적용되어 비과세 범위가 불리하게 확정될 수 있습니다. 반대로, 개정안 시행 이후 협의가 이루어진다면 용도지역 변경 전 기준을 적용할 수 있어 비과세 부수토지 범위가 넓어질 가능성이 있습니다.
현재 입법예고 기간은 10월 22일부로 종료되었으며, 통상 절차를 감안할 때 이르면 연내(11~12월경) 시행 가능성이 있는 상황입니다. 따라서 수용 대상 주택을 보유하고 계신 경우, 협의 일정을 조율하면서 개정 진행 상황을 주의 깊게 살피시는 것이 필요합니다.
4. 첨부파일_소득세법 시행령 일부개정령(안)
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