관련법령: 상속세 및 증여세법 §60, 같은 법 시행령 §49①·②
- 상속개시 약 15개월 뒤의 매매가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 상속재산 시가로 본 처분이 취소되었습니다.
- 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 '가격변동의 특별한 사정' 판단에 포함됩니다.
- 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 합니다.
1. 판례내용
| 세목 | 상속 |
| 사건번호 | 대법원 2025두30615 (국패) |
| 선고일 | 2026.05.20. |
| 전심과정 | 인천지방법원 2023구합56266, 2024.05.31. (국패) 서울고등법원 2024누50423, 2024.11.29. (국패) |
평가기간 밖 매매가액을 상속재산의 시가로 보려면 상속개시일부터 매매계약일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명해야 함
[ 요 지 ]
상증법 시행령 §49① 단서의 '가격변동의 특별한 사정' 유무는 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동을 포함한 여러 사정을 종합하여, 매매거래가액이 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는지를 중심으로 판단해야 하며, 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명해야 함
1) 사실관계
- 2019.10.13. 피상속인 사망으로 상속개시(상속재산 중 김포시 소재 답 4,870㎡)
- 2020.04.30. 상속인들이 위 토지를 개별공시지가(㎡당 311,200원)로 평가한 1,515,544,000원으로 상속세 신고·납부
- 2020.09.24. 토지의 1/2(2,435㎡)을 1,470,000,000원에 매도하는 매매계약 체결
- 2021.01.15. 나머지 1/2(2,435㎡)을 1,470,000,000원에 매도하는 매매계약 체결
- 2021.12.21. 과세관청이 상속세 조사 중 인천지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였고, 위원회는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 매매가액 합계 2,940,000,000원을 상속개시 당시의 시가로 인정
- 2022.08.08. 과세관청이 매매가액을 시가로 보아 상속세 449,338,820원(가산세 포함)을 결정·고지
- 2023.06.21. 조세심판원은 토지의 시가 평가는 적법하다고 보고, 다른 상속재산 일부에 대해서만 청구를 인용함(이후 상속세 409,427,422원으로 감액경정)
2) 납세자 주장
상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가가 원칙이고, 평가기간 밖의 매매가액은 상속개시일부터 매매계약일까지 '가격변동의 특별한 사정이 없는 경우'에만 시가로 볼 수 있는데, 이 점을 과세관청이 증명하지 못하였다.
상속개시 이후 김포시가 수도권 부동산 규제지역으로 지정되면서 토지가 있는 읍 일대만 제외되었고, 인근 지역의 개발계획 발표로 토지 가격이 크게 올랐는데도 과세관청은 시가인정 심의의뢰서에 '주위 환경의 변화가 없음'이라고 사실과 다르게 기재하였다.
또한 과세관청은 심의 신청내역을 납세자에게 보내지 않아 의견을 낼 기회를 주지 않았고, 상속개시일 기준 감정평가액도 신고가액과 큰 차이가 없으므로 약 15개월 뒤의 매매가액을 시가로 본 처분은 위법하다.
3) 과세관청 주장
'가격변동의 특별한 사정'은 토지의 분할·합병이나 형질변경, 용도변경 등과 같은 사정으로 제한하여 해석해야 한다.
평가심의위원회가 상속개시일부터 매매계약일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 심의하였으므로, 그 매매가액을 상속개시 당시의 시가로 보아 상속세를 결정한 처분은 적법하다.
※ 판결문에 나타난 과세관청의 주장 범위 안에서 정리했습니다.
4) 판결내용
(1) 대법원(국패)
시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동이 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단함에 있어 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없다.
평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는지는, 해당 매매거래가액이 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 가격으로 평가될 수 있는지를 중심으로 판단하여야 한다. (중략) 한편 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 관하여는 과세관청이 이를 주장ㆍ증명하여야 한다.
원심판결 이유를 앞서 본 관련 규정 및 법리에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. (상고 기각)
(2) 서울고등법원(국패)
이 법원의 판결 이유 중 결론을 제외한 부분은 (중략) 제1심판결 이유의 해당 부분과 같으므로, (중략) 이를 인용한다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하다. 이에 대한 피고의 항소는 이유 없으므로, 이를 기각한다.
(3) 인천지방법원(국패)
구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’이란 상속개시일로부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미한다고 보는 것이 타당하다.
나아가 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정 자체에서 ‘시간의 경과’를 고려하여 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없는지 여부를 판단하도록 정하고 있으므로, 이 사건과 같이 상속개시일(2019. 10. 13.)과 매매계약체결일(2021. 1. 15.) 사이에는 장시간의 경과(약 15개월)가 있는 경우에는 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없다고 보기 위해서는 보다 엄격한 증명이 필요하다고 할 것이다.
이 사건 토지의 1㎡당 공시지가는 이 사건 상속개시일이 속한 2019년 311,200원, 이 사건 각 매매계약일이 속한 2021년 311,600원으로 큰 변동이 없는 사실은 인정된다. 다만, (중략) ④ 이 사건 토지가 위치한 △△리 소재 표준지 중 이 사건 토지와 같이 지목이 전 또는 답이거나, 용도지역이 자연녹지인 토지의 공시지가 변동률을 살펴보면 2019년과 비교할 때 2021년 공시지가 상승률이 최저 약 5%에서 최고 약 27% 정도의 분포를 보이고 있는 점, (중략) 등에 비추어 보면, 2019. 1. 1.과 2021. 1. 1. 기준 이 사건 토지의 공시지가에 큰 변동이 없었다는 사정만으로 이 사건 상속개시일(2019. 10. 13.)과 이 사건 각 매매계약일(2021. 1. 15.) 사이의 기간 중에 이 사건 토지의 시가가 변동할 특별한 사정이 없었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
평가심의위원회의 심의는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐이다. 따라서 그러한 심의를 거쳤다는 사정만으로는 이 사건 상속개시일과 이 사건 각 매매계약일 사이의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점이 증명되었다고 볼 수는 없다.
5) 관련 법령
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 평가 원칙 상증법 §60① |
상속세·증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가에 따릅니다. |
| 시가의 범위 상증법 §60② |
불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액이며, 수용가격·공매가격·감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함합니다. |
| 보충적 평가 상증법 §60③ |
시가를 산정하기 어려운 경우 제61조부터 제65조까지의 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. |
| 평가기간 상증법 시행령 §49① 본문 |
평가기준일 전후 6개월(증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지) 이내의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 인정합니다. |
| 평가기간 밖 매매 등 상증법 시행령 §49① 단서 |
평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 매매 등도, 평가기준일부터 매매계약일 등까지 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있습니다. |
| 매매가액의 기준일 상증법 시행령 §49②1호 |
매매가액이 평가기간 이내인지는 매매계약일을 기준으로 판단합니다. |
※ 작성 기준일 현재의 법령과 과세관청, 법원의 해석을 단순 정리한 것으로, 개별 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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박재영
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