다주택 중과 주택 수 판단 시 분양권은 청약당첨일이 아닌 분양계약일부터 보유한 것으로 봄(대법원-2024-두-54560, 2026.03.12.)

관련법령: 소득세법 §88 10호, §89②, §104⑦4호

핵심 요약

• 청약 당첨 6일 뒤 종전주택을 양도한 사안에서, 분양권 보유 시기를 청약당첨일로 보아 1세대 3주택 중과를 전제로 한 경정청구 거부처분이 취소되었습니다.
• 주택 수를 판단할 때 분양권은 청약당첨일이 아니라 분양계약일부터 보유한 것으로 봅니다.
• '아파트당첨권은 당첨일'로 정한 소득세법 기본통칙은 과세처분의 근거가 될 수 없다고 보았습니다.

 

1. 판례내용

세목	양도
사건번호	대법원 2024두54560 (국패)
선고일	2026.03.12.
전심과정	조세심판원 2022.09.20. 결정 (기각) 수원지방법원 2022구단12085, 2023.11.22. (국패) 수원고등법원 2023누16680, 2024.09.04. (국패)

[ 제 목 ]
다주택 중과 여부를 판단할 때 분양권은 청약당첨일이 아니라 분양계약일부터 보유한 것으로 봄

[ 요 지 ]
구 소득세법 §104⑦4호의 '1세대가 보유한 주택 등 수의 합이 3 이상인 경우'에 해당하는지 판단할 때, 분양권은 공급계약을 통하여 얻는 지위이고 청약 당첨은 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 부여한 것에 불과하므로 분양계약일부터 보유한 것으로 보아야 하며, 국세청 기본통칙은 그 자체로 과세처분의 근거가 될 수 없음

 

1) 사실관계

- 2019.08.11. 군포시 소재 종전주택 취득

- 2021.04.29. 군포시 소재 신규주택 취득

- 2021.09.24. 성남시 분당구 소재 아파트 분양권 청약 당첨

- 2021.09.30. 종전주택을 5억 4,500만 원에 양도

- 2021.10.01. 위 분양권에 관한 분양계약 체결

 

- 2021.11.25. 1세대 3주택(2주택 및 1분양권) 중과세율을 적용하여 양도소득세 133,399,162원 신고·납부

- 2022.02.16. 분양권 취득시기를 분양계약일로 보면 종전주택 양도 당시 일시적 1세대 2주택 비과세 대상이라며 납부세액 전액의 환급을 구하는 경정청구

- 2022.04.14. 과세관청이 분양권 취득시기는 청약당첨일이라며 경정청구 거부

- 2022.09.20. 조세심판원 심판청구 기각

 

2) 납세자 주장

분양권의 정의 규정은 '공급계약'을 전제로 하고 있고, 청약당첨일에는 몇 동 몇 호를 분양받을지 확정되지 않은 경우가 많으며 당첨 후에도 계약을 체결하지 않을 수 있으므로, 청약 당첨만으로 분양권을 확정적으로 취득했다고 보기 어렵다. 따라서 종전주택 양도 당시에는 분양권을 취득하기 전이어서 일시적 1세대 2주택 비과세 대상이다.

 

지방세법 시행령 §28의4①도 주택분양권의 취득시기를 분양계약일로 정하고 있고, 소득세법 기본통칙 역시 '분양받을 권리가 확정되는 날'로 규정하여 대상물이 특정될 것을 요구한다.

 

설령 3주택에 해당하더라도 투기 목적이 없었으므로 3주택 중과세율이 아닌 일반세율을 적용해야 한다.

 

3) 과세관청 주장

분양권의 취득시기는 청약당첨일이다. 이 사건 분양권은 청약당첨일(2021.09.24.)에 취득한 것이므로, 종전주택 양도일(2021.09.30.) 현재 2주택과 1분양권을 보유한 1세대 3주택에 해당한다는 이유로 경정청구를 거부하였다.

 

소득세법 기본통칙 98-162…2는 분양받을 수 있는 권리의 취득시기를 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)로 규정하고 있다.

 

과세관청은 항소심 준비서면(2023.05.30.)에서, 분양받게 될 주택의 평형 및 동·호수가 특정되지 않는 경우에는 예외적으로 분양계약일을 취득시기로 본다는 입장도 밝혔다. 다만 이 사건 분양권에 대해서는 항소·상고까지 청약당첨일을 취득시기로 주장하였다.

※ 판결문에 나타난 과세관청의 주장 범위 안에서 정리했습니다. 이 사건 입주자모집공고문상 타입·동·호수는 당첨자를 정하는 전산 추첨에서 함께 결정되었습니다(수원고법 인정사실). 과세관청이 위 예외를 이 사건에 적용하지 않은 이유는 판결문에 나오지 않습니다.

 

4) 판결내용

(1) 대법원(국패)

구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 ‘1세대가 보유한 주택 등 수의 합이 3 이상인 경우’에 해당하는지를 판단할 때, 분양권은 청약당첨일부터가 아니라 분양계약일부터 이를 보유한 것으로 보아야 한다.

 

청약 당첨은 당첨자에게 해당 주택에 대한 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 부여한 것에 불과할 뿐, 당첨자가 분양계약 체결 전에 해당 주택에 대한 분양권을 확정적으로 취득하였다고 보기 어렵다.

 

1세대 다주택자에 대한 취득세 중과와 양도소득세 중과는 그 세목과 적용 법령 등에서는 차이가 있으나, 1세대의 주택 수를 기준으로 중과 여부를 결정한다는 것에서는 동일하다. 이와 같은 지방세법령의 내용은 명시적 규정이 없는 구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 해석에도 그대로 적용될 수 있다.

 

국세청의 기본통칙은 과세관청 내부에서 세법의 해석기준 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하고 법원이나 국민을 기속하는 효력이 있는 법규가 아니므로 기본통칙 그 자체가 과세처분의 적법한 근거가 될 수는 없다. (상고 기각)

 

(2) 수원고등법원(국패)

이 사건의 쟁점은 이 사건 분양권의 취득시기를 청약당첨일(피고 주장)로 볼 것인지, 아니면 분양계약일(원고 주장)로 볼 것인지 여부이다.

 

특정 아파트에 대한 청약당첨이 이루어졌다고 하더라도 이에 대하여 청약신청인과 사업자 사이에 위 특정 아파트를 분양받기로 하는 내용의 확정적 합의가 이루어졌다고 보기 어렵다. 결국 청약당첨으로 인하여 청약신청인에게 청약당첨된 아파트에 대한 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 부여한 것에 불과할 뿐, 분양계약을 체결하기 이전에는 청약당첨된 아파트의 분양권을 확정적으로 취득하였다고 보기 어렵다.

 

원고가 이 사건 분양권을 취득한 시기는 ‘청약당첨일’이 아닌 ‘분양계약일’로 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 분양권의 취득일이 ‘청약당첨일’임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

 

(3) 수원지방법원(국패)

아래와 같은 이유로 이 사건 분양권의 취득일은 청약당첨일로 보아야 한다. (중략) 이 사건 분양권은 청약당첨일인 2021. 9. 24. 원고가 공급받을 주택의 평형, 동·호수 등이 이미 확정되었고 (중략) 이때 이미 ‘주택을 공급받는 자로 선정된 지위’를 취득하였다고 보아야 하고, 이러한 경우에까지 반드시 ‘공급계약 체결’이 있어야만 한다고 볼 수 없다.

 

원고가 당시 형식적으로는 3주택(분양권 포함)을 보유하고 있었으나, 아래와 같은 특별한 사정이 있으므로, 1세대 3주택자에 적용되는 중과세율을 적용할 수 없다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다. (중략) 원고는 이주목적으로 대체주택을 취득하고 그 과정에서 일시적으로 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었다고 볼 수 없다.

※ 1심은 분양권 취득시기를 청약당첨일로 보았으나, 3주택 중과세율 적용이 위법하다는 다른 이유로 처분을 취소했습니다. 항소심·상고심은 취득시기를 분양계약일로 보았습니다.

 

5) 관련 법령

항목	내용
분양권의 정의 소득세법 §88 10호	「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것 포함)를 말합니다.
주택+입주권·분양권 3 이상 중과 소득세법 §104⑦4호	조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택을 양도하면 제55조제1항 세율에 100분의 30을 더한 세율을 적용합니다(대통령령으로 정하는 장기임대주택 등 제외).
주택+입주권·분양권 2개 중과 소득세법 §104⑦2호	조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우 해당 주택에는 100분의 20을 더한 세율을 적용합니다(대통령령으로 정하는 장기임대주택 등 제외).
분양권 보유 시 1세대1주택 비과세 배제 소득세법 §89②	1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제89조제1항제3호(1세대1주택 비과세)를 적용하지 않습니다. 정비사업 시행기간 중 거주를 위한 주택 취득 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유는 예외입니다.

 

---

※ 작성 기준일 현재의 법령과 과세관청, 법원의 해석을 단순 정리한 것으로, 개별 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.
세무사 칼럼: https://blog.naver.com/cta_pjy

박재영

세무법인리치 WM지점 대표 세무사

서울특별시 송파구 가락로11길 34-1, 2층(석촌동, 리치빌딩)

M. 010.9991.9006
E. cta_pjy@naver.com
F. 0303.3441.9006