[상속세 동거주택] 동거주택 상속공제 요건과 공제한도 정리 (상속세 및 증여세법 §23의2)

관련법령: 상속세 및 증여세법 §23의2, §24, 같은 법 시행령 §20의2

핵심 요약

• 피상속인과 직계비속 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 동거하고 그 기간 내내 1세대 1주택을 유지하는 등 요건을 갖추면 상속주택가액을 공제합니다.
• 공제액은 상속주택가액(주택에 담보된 피상속인 채무 차감)의 100%이며, 6억원을 한도로 합니다.
• 10년 동안 1세대 1주택이어야 하지만, 일시적 2주택·혼인·동거봉양 등 시행령이 정한 경우는 1주택으로 봅니다.

 

동거주택 상속공제는 부모와 자녀가 10년 이상 함께 살면서 그 기간 동안 계속 1세대 1주택을 유지한 경우, 자녀가 상속받는 주택의 가액을 상속세 과세가액에서 빼 주는 제도입니다. 10년 동안 같은 주택에서 살았어야 하는 것은 아니며, 그 사이 이사로 주택이 바뀌어도 1세대 1주택이 계속 유지되었다면 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 다른 상속공제와 합하여 상속공제 전체에 대한 공제 적용 한도(§24)가 적용됩니다.

 

아래에서는 공제 요건, 1세대 1주택으로 보는 예외, 동거한 것으로 보는 사유, 공제금액과 한도 순서로 조문 내용을 정리합니다.

 

1. 공제 요건

거주자의 사망으로 상속이 개시된 경우로서 아래 요건을 모두 갖추어야 합니다. 동거 요건과 1세대 1주택 요건은 모두 상속개시일부터 거꾸로 따져 10년 이상 계속되어야 합니다.

 

대상 상속	거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우
상속인 범위	• 직계비속 • 민법 §1003②에 따라 상속인이 된 직계비속의 배우자(대습상속)
동거 요건	피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거 ※ 상속인이 미성년자인 기간은 제외 ※ 동거 기간 중 주택이 바뀐 경우 상속개시일에 동거한 주택을 동거주택으로 봄(시행령 §20의2③)
1세대 1주택 요건	피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택(고가주택 포함)에 해당 ※ 무주택인 기간이 있으면 그 기간은 1세대 1주택 기간에 포함
상속인 요건	상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서, 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것

 

2. 1세대 1주택으로 보는 경우

10년 동안 1세대가 2주택 이상을 소유한 기간이 있더라도, 아래에 해당하면 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다. 기한이 붙은 항목은 그 기한 안에 해당 주택을 양도한 경우에만 해당합니다.

 

구분	내용
① 피상속인의 일시적 2주택	피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우 ※ 다른 주택 취득일부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당
② 상속인의 혼인	상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우 ※ 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자 소유 주택을 양도한 경우만 해당
③ 국가등록문화유산	피상속인이 근현대문화유산법에 따른 국가등록문화유산 주택을 소유한 경우
④ 이농주택	피상속인이 소득세법 시행령 §155⑦2호에 따른 이농주택을 소유한 경우
⑤ 귀농주택	피상속인이 소득세법 시행령 §155⑦3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우
⑥ 동거봉양 합가	1주택을 보유한 1세대가 상속개시일 이전에 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 일시적으로 2주택이 된 경우 ※ 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당
⑦ 피상속인의 혼인	피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인하여 일시적으로 2주택이 된 경우 ※ 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자 소유 주택을 양도한 경우만 해당
⑧ 소수지분 공동상속주택	피상속인, 상속인 또는 상속인의 배우자가 피상속인 사망 전 제3자로부터 상속받아 여러 사람이 공동소유하는 주택을 소유한 경우 ※ 가장 큰 상속지분을 소유한 경우는 제외(가장 큰 지분자가 2명 이상이면 해당 주택 거주자, 최연장자 순으로 판단)

* ①을 적용할 때에는 상속개시일에 피상속인과 상속인이 동거한 주택을 동거주택으로 봄(시행령 §20의2③)

 

3. 동거한 것으로 보는 경우

피상속인과 상속인이 아래 사유로 함께 살지 못한 기간이 있어도 계속 동거한 것으로 봅니다. 다만 동거하지 못한 그 기간은 10년의 동거 기간에 넣지 않습니다.

 

사유	① 징집 ② 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 재정경제부령으로 정하는 사유 ③ ①·②와 비슷한 사유로서 재정경제부령으로 정하는 사유
기간 계산	계속 동거한 것으로 보되, 동거하지 못한 기간은 동거 기간에 산입하지 않음

 

4. 공제금액과 한도

공제액은 상속주택가액 전액이지만, 주택과 부수토지에 담보된 피상속인의 채무는 빼고 계산합니다. 공제할 금액은 6억원을 넘을 수 없습니다.

 

상속주택가액	상속주택가액(소득세법 §89①3호에 따른 주택부수토지 가액 포함) − 상속개시일 현재 해당 주택·부수토지에 담보된 피상속인의 채무액
공제율	상속주택가액의 100%
한도	6억원
공제 적용 한도 상증법 §24	동거주택 상속공제를 포함한 상속공제 합계는 상속세 과세가액에서 아래 가액을 뺀 금액을 한도로 함 ① 선순위 상속인이 아닌 자에게 유증등을 한 재산가액 ② 선순위 상속인의 상속포기로 다음 순위 상속인이 상속받은 재산가액 ③ 상속세 과세가액에 가산한 증여재산가액(증여재산공제 등 공제액 차감, 과세가액 5억원 초과 시에만 적용)

 

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※ 작성 기준일 현재의 법령과 과세관청, 법원의 해석을 단순 정리한 것으로, 개별 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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박재영

세무법인리치 WM지점 대표 세무사

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