[양도소득세 시행령 개정] 2026.10.1. 시행 소득세법 시행령 개정 정리 — 일시적 2주택 처분기한·상생임대·장기임대 양도기한

관련법령: 소득세법 시행령 §155①·⑳·㉓, §155의3①, §167의3①2호·⑪, 부칙(대통령령 제36737호) §1·§2

핵심 요약

• 조정대상지역의 종전 주택을 가진 1세대가 조정대상지역의 새 주택을 사면, 종전 주택을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다.
• 2026.8.4. 이후 새 주택을 취득하고 2026.10.1. 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용되며, 2026.8.3. 이전에 취득하거나 계약금을 낸 경우는 종전대로 3년입니다.
• 상생임대주택 특례와 등록 장기임대주택(아파트)의 중과 배제에도 양도기한이 새로 생겼습니다.

2026년 9월 30일 소득세법 시행령이 개정(대통령령 제36737호)되어 10월 1일부터 시행되고 있습니다. 주택을 한 채 가진 사람이 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 이른바 일시적 2주택의 비과세 기한이 일부 짧아진 것이 핵심입니다.

 

이 밖에 전월세를 올리지 않은 집주인에게 주던 상생임대주택 특례, 등록 임대주택(아파트)의 다주택 중과 배제에도 양도기한이 새로 생겼습니다. 아래에서 세 가지를 차례로 정리합니다.

 

1. 일시적 2주택 비과세 처분기한 단축

1) 일시적 2주택 비과세란

1세대가 집을 한 채 가지고 있다가 이사 등으로 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 이때 일정 기간 안에 기존 집(종전 주택)을 팔면, 2주택 상태이더라도 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.

 

이 특례를 받으려면 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집(신규 주택)을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔아야 합니다. 이번 개정은 이 “정해진 기간”을 바꾼 것입니다.

 

2) 무엇이 바뀌었나

개정 전에는 지역과 관계없이 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 되었습니다. 개정 후에는 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에만 기한이 2년으로 줄었고, 나머지는 그대로 3년입니다.

 

구분	개정 전	개정 후
종전 주택·신규 주택 모두 조정대상지역	3년	2년
그 외의 경우	3년	3년(변동 없음)

* 조정대상지역 여부는 신규 주택을 취득한 날 현재를 기준으로 판단합니다.
* 신규 주택이 있는 지역이 조정대상지역으로 공고되기 전에 그 주택을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3년이 적용됩니다.

 

3) 언제부터 적용되나

2년 기한은 조정대상지역에 종전 주택을 가진 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용됩니다.

 

반대로 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역의 신규 주택(분양권 등 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 개정 전 규정에 따라 3년이 적용됩니다.

 

4) 경우별 처분기한 정리

종전 주택	신규 주택	신규 주택 취득(계약) 시점	처분기한
조정대상지역	조정대상지역	2026.8.4. 이후 취득	2년
조정대상지역	조정대상지역	2026.8.3. 이전 취득 또는 매매계약·계약금 지급	3년
조정대상지역	조정대상지역 아님	시점 무관	3년
조정대상지역 아님	조정대상지역	시점 무관	3년
조정대상지역 아님	조정대상지역 아님	시점 무관	3년

* 처분기한은 신규 주택을 취득한 날부터 계산합니다. 첫 줄의 2년도 2026.10.1. 이후 종전 주택을 양도하는 경우에 적용됩니다.
* 종전 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간 등)을 갖추어야 하는 점은 개정 전후가 같습니다.

 

2. 상생임대주택 특례에 양도기한 신설

상생임대주택 특례는 직전 계약보다 임대료를 5% 넘게 올리지 않고 새 임대차계약(상생임대차계약)을 맺은 집주인에게, 1세대 1주택 비과세 등에서 요구하는 2년 거주 요건을 면제해 주는 제도입니다.

 

적용 요건은 2021.12.20.부터 2026.12.31.까지 상생임대차계약을 맺고, 직전 계약으로 1년 6개월 이상, 상생임대차계약으로 2년 이상 임대하는 것입니다. 개정 전에는 이 주택을 언제 팔아야 한다는 기한이 없었습니다.

 

구분	개정 전	개정 후
양도기한	규정 없음	상생임대차계약 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029.12.31. 중 빠른 날까지
예외	—	임대기간이 2026.12.31. 이전에 끝나면 2027.12.31.까지

 

3. 등록 장기임대주택(아파트) 중과 배제에 양도기한 신설

주택을 3채 이상 가진 1세대가 조정대상지역 주택을 팔면 양도소득세가 중과될 수 있는데, 요건을 갖춘 등록 장기임대주택은 이 중과 대상에서 빠집니다. 이번 개정으로 그중 아파트 임대주택에는 양도기한이 붙었습니다.

 

대상은 종전 「민간임대주택에 관한 특별법」의 장기일반민간임대주택 또는 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택(도시형 생활주택인 아파트 제외)과 감면대상장기임대주택 중 같은 아파트입니다. 이 주택은 아래 기한까지 팔아야 중과 배제를 받습니다.

 

구분	양도기한
원칙	2027.12.31.
임대의무기간이 2027.1.1. 이후 끝나는 주택	2027.12.31.과 등록 말소일부터 1년이 되는 날 중 늦은 날
2027.1.1. 이후 조정대상지역으로 새로 지정된 지역의 주택	2027.12.31.과 조정대상지역 공고일부터 1년이 되는 날 중 늦은 날
기한 전에 재건축 조합설립인가·재개발 관리처분계획인가 등이 있는 주택	2027.12.31.과 해당 사업의 이전고시일부터 1년이 되는 날 중 늦은 날

* 재건축·재개발 등 사업으로 협의, 수용재결 또는 매도청구소송에 따라 양도되는 경우에는 기한 내에 양도한 것으로 봅니다.
* 거주주택 비과세 특례(§155⑳·㉓)의 장기임대주택 문구도 함께 정비되었으며, 등록 말소 후 5년 안에 거주주택을 파는 경우(§155㉓)에는 위 양도기한 요건을 적용하지 않는다고 정했습니다.

 

4. 개정 진행 단계

단계	상태	일자·근거
공포	완료	2026.09.30. 대통령령 제36737호
시행	시행 중	2026.10.01.(부칙 §1)
적용례·경과조치	—	일시적 2주택 2년 기한: 부칙 §2

 

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※ 작성 기준일 현재의 법령과 과세관청, 법원의 해석을 단순 정리한 것으로, 개별 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

 

박재영

세무법인리치 WM지점 대표 세무사

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