- 상속세 신고 후 평가기간이 지나 상속 건물 지분 일부의 매매가액과, 과세관청이 의뢰한 상속개시일 기준 감정가액이 각각 재산평가심의위원회 심의로 시가로 인정된 사안입니다.
- 국세청은 평가기간이 지난 후 법정결정기한 이내에 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에도 평가기준일 전후 가장 가까운 날의 가액을 시가로 본다고 회신했습니다.
- 공유지분 일부의 매매가액을 매매되지 않은 나머지 지분의 시가로 환산할 수 있는지는 특수관계 여부, 지분 규모, 구분소유 여부 등 동일성·대표성에 따라 사실판단할 사항이라고 하였습니다.
관련법령: 상속세 및 증여세법 §60①·②, 같은 법 시행령 §49①·②
1. 예규내용
| 세목 | 상속 |
| 문서번호 | 기준-2024-법규재산-0225 |
| 생산일자 | 2026.07.30.(등록일자 2026.08.11.) |
평가기간 후 법정결정기간 내 시가로 보는 가액이 2이상인 경우 상속부동산에 대한 시가산정방법
[ 요 지 ]
평가기간이 지난 후 법정결정기한 이내에 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에도 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것이며, 평가대상 재산인 공유지분 일부에 대한 매매가액이 있는 경우 매매된 부분의 시가를 환산하여 매매되지 않은 부분의 시가로 볼 수 있는지 여부는 특수관계인 거래 여부, 지분규모에 따른 처분의 시장성 제약 여부, 실질적으로 구분 소유하고 있는지 여부 등 매매된 부분의 지분과 매매되지 않은 나머지 지분과의 동일성 및 대표성에 따라 사실판단할 사항임
1) 사실관계
○ 상속인들은 ’23.OO.OO. 사망한 피상속인의 상속세를 ’24.OO.OO. 신고하면서 서울특별시 OO구 소재 일반건물의 3분의 1 지분(이하 “쟁점부동산”)에 대하여 기준시가로 평가하여 0,000백만원으로 신고
○ ’24.00.00. 쟁점부동산의 일부 지분을 양도하는 매매계약을 체결함에 따라 해당 매매가액을 기준으로 쟁점부동산을 0,000백만원으로 평가하여 ’24.00.00. 관련 상속세를 수정신고
○ ’24.00월 0,000백만원의 평가가액을 재산평가심의위원회에 시가 심의 의뢰하였으며 ’24.00.00.에 시가로 인정 받음
○ 쟁점부동산은 비주거용 부동산 감정평가제도 운영지침에 의거, 감정평가 대상으로 분류되어 조사청은 ’24.00.00. 감정평가 실시(감정평가서 작성일 ’24.00.00.)하여 2개 감정기관의 감정가액 평균액 00,000백만원으로 재산평가심의위원회에 심의 의뢰하여 ’24.00.00. 시가로 인정 받음
| 상속인 | 상속지분 | 양도가액 | 평가 방법 |
| A(妻) | 1/6 | 있음(금액 가림) | 당해매매 |
| B(子) | 1/6 | 있음(금액 가림) | 당해매매 |
| C(子) | 1/6 | - | 지분환산 |
| D(子) | 1/6 | - | 지분환산 |
| E(子) | 1/6 | - | 지분환산 |
| F(子) | 1/6 | - | 지분환산 |
* 원문 표(건물 양도 현황 및 수정신고 시 쟁점부동산 평가 내역)에서 금액은 모두 가려져 있어 상속인별 지분과 평가 방법만 옮겼습니다. 상속지분은 원문 표 기재 그대로입니다.
* 재산평가심의위원회의 심의를 거친 매매가액과 감정가액을 시가로 인정되는 가액으로 사용함을 전제하며, 전체 토지(1,475㎡)·건물(2,552.01㎡) 중 피상속인의 지분은 3분의 1 공유지분임
2) 질의내용
○ (쟁점1) 평가기간이 지난 후 법정결정기한 내에 해당 재산 매매가액과 상속개시일을 기준일로 감정평가한 감정가액이 존재하는 경우, 상속부동산에 대한 시가 산정 방법
○ (쟁점2) 평가기간이 지난 후 법정결정기한 내에 해당 부동산의 일부 지분 매매가액과 상속개시일을 기준으로 전체 부동산을 감정한 감정가액이 존재하는 경우, 나머지 지분에 대해 ‘일부 지분 매매가액’으로 환산한 가액을 당해 부동산의 감정가액 보다 우선하여 적용할 수 있는지 여부
3) 답변내용
평가기간이 지난 후 법정결정기한 이내에 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에도 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것이며,
공유지분인 상속재산을 평가하는 경우로서 평가기간이 지난 후 법정결정기한 이내에 공유지분 일부에 대한 매매가액이 있는 경우 매매된 부분의 시가를 환산하여 매매되지 않은 부분의 시가로 볼 수 있는지 여부는 특수관계인 거래 여부, 지분규모에 따른 처분의 시장성 제약 여부, 실질적으로 구분 소유하고 있는지 여부 등 매매된 부분의 지분과 매매되지 않은 나머지 지분과의 동일성 및 대표성에 따라 사실판단하여 적용하는 것입니다.
4) 관련 법령
| 조문 | 내용 |
| 상증법 §60①·② (평가의 원칙) |
상속재산 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따름. 시가에는 수용가격·공매가격·감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함 |
| 상증령 §49① 본문 (평가기간) |
평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월~후 3개월) 이내의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 봄 |
| 상증령 §49① 단서 (평가기간 밖의 가액) |
평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후부터 법정결정기한(§78①)까지의 매매등 가액도, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자·지방국세청장·관할세무서장이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있음 |
| 상증령 §49② (둘 이상인 경우) |
매매는 매매계약일, 감정은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일, 수용 등은 가액 결정일을 기준으로 판단하며, 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일 전후 가장 가까운 날의 가액(그 가액이 둘 이상이면 평균액)을 적용 |
5) 예규 원문
국세법령정보시스템에서 내려받은 예규 원문(PDF)입니다.
※ 작성 기준일 현재의 법령과 과세관청, 법원의 해석을 단순 정리한 것으로, 개별 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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박재영
세무법인리치 WM지점 대표 세무사
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