[증여세 금전 무상대출] 무상·저리 대출 이익의 증여 — 적정 이자율과 대출금액별 증여재산가액 계산

핵심 요약 

• 가족 등 타인에게서 금전을 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 빌리면, 적정 이자와 실제 지급 이자의 차액을 빌린 사람의 증여재산가액으로 봅니다. 
• 적정 이자율은 개인 등에게서 빌린 경우 연 4.6%, 법인에게서 빌린 경우 법인세법 시행령 §89③의 이자율(가중평균차입이자율 원칙)입니다. 
• 연간 차액이 1천만원 미만이면 과세하지 않으므로, 무상 대출은 약 2억 1,739만원부터 증여재산가액이 생깁니다. 

관련법령: 상속세 및 증여세법 §41의4, 같은 법 시행령 §31의4, 같은 법 시행규칙 §10의5, 법인세법 시행령 §89③, 같은 법 시행규칙 §43②

 

국토교통부는 2026.10.29. 「전국 주택 직거래 및 서울·경기 아파트 거래 기획조사 결과」를 발표했습니다. 2025년 3월부터 2026년 3월까지 신고된 전국 주택 직거래와 2026년 1분기 서울·경기 아파트 거래를 조사해 위법의심거래 678건을 적발했다는 내용입니다.

 

전국 주택 직거래 조사에서 적발한 위법의심행위 424건 중 '편법증여, 특수관계인 차입금 과다 등'이 275건으로 가장 많았고, 이 유형은 국세청에 통보해 탈세 분석과 미납세금 추징을 진행할 예정이라고 밝혔습니다.

 

국토교통부 보도자료(2026.10.29.) 中

 

가족 등 특수관계인에게서 주택 취득자금을 빌리는 경우, 이자를 지급하지 않거나 적정 이자율보다 낮게 지급하면 그 차이에 해당하는 이익이 증여재산가액이 될 수 있습니다. 이 글에서는 누구에게서 빌렸는지에 따라 달라지는 적정 이자율과, 대출금액·이자율별 증여재산가액 계산을 중심으로 관련 조문을 정리합니다.

 

1. 적용 대상과 증여시기

타인으로부터 금전을 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우, 그 금전을 대출받은 날에 아래 금액을 대출받은 사람의 증여재산가액으로 합니다. 대출기간에 따라 증여시기가 반복될 수 있습니다.

 

증여재산가액	무상: 대출금액 × 적정 이자율 저리: (대출금액 × 적정 이자율) − 실제 지급한 이자 상당액 ※ 위 금액이 1천만원 미만이면 제외
증여시기	금전을 대출받은 날(나누어 대출받은 경우 각각의 대출받은 날)
대출기간을 정하지 않은 경우	대출기간을 1년으로 봄
대출기간이 1년 이상인 경우	1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 다시 계산

 

2. 적정 이자율 — 누구에게서 빌렸는지에 따라

적정 이자율은 원칙적으로 당좌대출이자율을 고려하여 시행규칙으로 정한 이자율이지만, 법인에게서 빌린 경우에는 법인세법상 금전 대여의 시가로 보는 이자율을 적용합니다.

 

빌려준 사람	적정 이자율
개인 등(법인 외)	연 4.6%(상속세 및 증여세법 시행규칙 §10의5 → 법인세법 시행규칙 §43②의 당좌대출이자율)
법인	법인세법 시행령 §89③에 따른 이자율 ① 원칙: 가중평균차입이자율(빌려준 법인의 차입금 잔액에 차입 당시 이자율을 가중평균한 비율) ② 아래의 경우 당좌대출이자율(연 4.6%) · 가중평균차입이자율 적용이 불가능한 경우(특수관계인이 아닌 자로부터의 차입금이 없는 경우 등) · 대여기간이 5년을 초과하는 대여금 · 법인이 법인세 신고와 함께 당좌대출이자율을 선택한 경우

* 법인이 특수관계인에게 금전을 무상·저리로 대여하면 법인 쪽에는 법인세법 §52(부당행위계산의 부인)가 별도로 적용될 수 있습니다.

 

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3. 대출금액·이자율별 증여재산가액 계산

개인에게서 빌린 경우(적정 이자율 연 4.6%)를 가정해 1년분 금액을 계산하면 아래와 같습니다. 계산 결과가 1천만원 미만이면 증여재산가액이 없습니다.

 

1) 무상으로 빌린 경우

대출금액	대출금액 × 4.6%	증여재산가액
2억원	920만원	없음(1천만원 미만)
3억원	1,380만원	1,380만원
5억원	2,300만원	2,300만원
10억원	4,600만원	4,600만원

* 무상 대출의 경우 대출금액이 약 2억 1,739만원(1천만원 ÷ 4.6%) 이상이면 1천만원 이상이 됩니다.

 

2) 연 2% 이자를 지급한 경우

대출금액	적정 이자(4.6%)	실제 지급 이자(2%)	차액(증여재산가액)
3억원	1,380만원	600만원	없음(780만원, 1천만원 미만)
5억원	2,300만원	1,000만원	1,300만원
10억원	4,600만원	2,000만원	2,600만원

* 대출기간이 1년 이상이면 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해마다 다시 계산합니다.

 

4. 특수관계인이 아닌 자에게서 빌린 경우

이 규정은 빌려준 사람이 특수관계인인지와 관계없이 적용되지만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 적용합니다.

 

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※ 작성 기준일 현재의 법령·해석을 정리한 것으로, 개별 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

 

박재영

세무법인리치 WM지점 대표 세무사

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